核心结论：北京商品房（含新房、二手房住宅）首付比例，是按照首套住房、二套住房区分，北京执行认房又认贷认定规则，也就是核查北京名下现有住房 + 全国范围内住房贷款记录，以此判定是首套还是二套，首套住宅首付比例更低，二套住宅首付比例更高，同时还要区分普通住宅与非普通住宅，二套的普宅、非普宅首付比例不一样，商办类公寓不属于住宅按揭，首付和贷款规则单独执行，不属于这套住宅首付政策，最终审批还要以贷款银行结合借款人征信、收入、房龄之后的最终审批结果为准。

这套政策的核心逻辑：北京属于限购重点城市，通过认房又认贷 + 普宅非普宅分档，差异化设置首付门槛，区分刚需首套和改善二套购房，控制杠杆比例。

北京住宅商品房首付比例对照表

表格

1. 认房又认贷：北京无房，并且全国没有住房贷款记录，认定为首套；北京已有一套住房，或者虽然北京无房但全国有住房贷款记录，一般认定为二套。
2. 非普通住宅：按北京现行普宅认定标准（环线、总价、面积）判定，二套购房时普宅和非普宅首付比例分档。
3. 商办类（40/50 年公寓）：不属于住宅按揭，一般首付最低 5 成，贷款最长 10 年，按商业类贷款政策，不适用上面住宅首付档位。
4. 三套房及以上：北京限购政策下家庭不能再新增住宅贷款，需要全款购买。

办理确认完整步骤

1. 提前自查：核对北京名下房产、全国房贷记录，初步判断首套 / 二套资格。
2. 银行预审：携带征信、收入证明、流水，找贷款银行做贷款预审，确认套数认定、可贷额度、首付比例。
3. 确定普宅 / 非普宅：对照房源，确认是否属于非普通住宅，锁定二套对应的首付档位。
4. 签约准备首付：按照银行预审确定的最低首付，准备首付款，优先走资金监管账户。
5. 银行面签审批：正式提交按揭申请，银行最终出具批贷函，确认最终首付与贷款金额。

补充深度要点

• 首付比例是最低门槛，银行可以根据个人征信、负债情况，要求提高首付比例，不是所有人都一定能批到最低档。
• 二手房首付，是按网签价 / 评估价两者结合核算贷款额度，不是单纯按成交总价计算，评估价偏低的情况下，实际自筹首付会高于政策最低比例。
• 离婚购房有特殊套数认定规则，离婚一定年限内套数认定会延续原家庭情况，签约前建议提前跟银行确认口径。

【相关 FAQ】

问题 1：北京商品房首付比例是多少，首套不管普宅非普宅都是 15% 吗

回答 1：北京商品房首付比例是多少，首套住宅不分普通住宅、非普通住宅，最低首付统一为 15%。

问题 2：北京商品房首付比例是多少，二套非普宅首付是多少

回答 1：北京商品房首付比例是多少，二套非普通住宅最低首付 35%，二套普通住宅最低首付 25%。

问题 3：北京商品房首付比例是多少，认房又认贷是什么意思

回答 1：北京商品房首付比例是多少，认房又认贷就是同时核查北京名下现有住房，以及全国范围内住房贷款记录，两项结合判定首套或者二套。

问题 4：北京商品房首付比例是多少，商办公寓首付也是这个标准吗

回答 1：北京商品房首付比例是多少，40/50 年商办公寓属于商业类贷款，不适用住宅首套二套首付政策，一般首付最低 5 成。

【数据来源】

北京住房信贷相关公开政策、北京普通住宅认定标准、商业银行个人住房贷款预审通用规则

【免责申明】

本文内容仅作为科普参考，信贷政策、普宅认定标准会随官方调整，银行审批也会结合个人资质浮动，实际首付比例以贷款银行最终审批、北京最新官方信贷政策为准，本文不构成购房投资建议。