商品房按揭贷款，核心是先确定贷款本金、贷款年利率、贷款年限、还款方式这 4 个关键参数，主流分两种还款方式：等额本息、等额本金，绝大多数家庭买房选等额本息，每月月供金额固定；等额本金每月本金固定，月供逐月递减，总利息比等额本息更少，但是前期月供压力偏大，计算的时候要注意，银行一般是月利率 = 年利率 ÷12，期数 = 贷款年限 ×12，下面把完整公式、计算案例、相关费用全部说明清楚。

按揭计算底层逻辑：银行把贷款本金按约定利率分摊到每一期，每期偿还一部分本金 + 当期产生的利息，等额本息是利用年金公式，把本息总额平摊成每个月相同月供；等额本金是每月归还相同本金，剩余本金产生当月利息，所以利息会随着剩余本金变少而逐月下降。

一、第一步：先算可贷金额

贷款本金 = 房屋总价 − 首付款

例：总价 100 万，首付 3 成，贷款本金 = 100 万 ×70%=70 万元

注意：银行会同时审核收入负债比，一般要求月供不超过家庭月收入 50%，即便首付比例达标，也有可能审批降低贷款额度。

二、两种还款方式计算公式

✅ 等额本息（每月月供相同）

月供 = 贷款本金 × [月利率 × (1 + 月利率)^ 期数 ] ÷ [ (1 + 月利率)^ 期数 − 1 ]

总利息 = 月供 × 期数 − 贷款本金

✅ 等额本金（月供逐月递减）

每月固定本金 = 贷款本金 ÷ 期数

首月月供 = 每月固定本金 + 贷款本金 × 月利率

次月起每月递减额 = 每月固定本金 × 月利率

总利息 = (期数 + 1) × 贷款本金 × 月利率 ÷ 2

三、计算演示案例

贷款本金 70 万元，年利率 3.8%，贷款 30 年（360 期）

月利率 = 3.8%÷12≈0.316667%

• 等额本息：月供≈3267 元，总利息≈47.61 万元
• 等额本金：首月月供≈4069 元，每月递减约 6.17 元，总利息≈40.07 万元

四、其他相关费用说明

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五、两种方式对比要点

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商品房按揭贷款计算，核心就是选定等额本息或者等额本金，代入本金、月利率、总期数，算出月供和总利息，实际审批利率以银行最终批复为准，浮动利率后续会随 LPR 调整。

【相关 FAQ】

问题 1：商品房按揭贷款要怎么计算，利率是按年利率直接套公式吗？

回答 1：商品房按揭贷款要怎么计算，公式里面要用月利率，月利率 = 年利率 ÷12，不能直接把年利率代入，否则计算结果会出错。

问题 2：商品房按揭贷款要怎么计算，LPR 调整之后月供会自动重算吗？

回答 1：商品房按揭贷款要怎么计算，浮动利率贷款到合同约定重定价日，会按最新 LPR 重新核算月利率，之后新一期月供按照新利率重新计算。

问题 3：商品房按揭贷款要怎么计算，提前还一部分贷款之后利息怎么变？

回答 1：商品房按揭贷款要怎么计算，提前归还部分本金，剩余本金减少，后续利息按剩余本金重新计算，可以选择缩短贷款年限，或者保持年限降低每月月供。

【数据来源】

[2026-10-17] 个人住房按揭贷款还款方式通用计算公式 银行业公开信贷资料

[2026-09-06] LPR 个人住房贷款定价机制相关公开政策

[2026-07-31] 商业银行个人住房贷款管理相关公开指引

【免责申明】

本文为商品房按揭贷款计算科普参考，案例数值仅为演示，最终贷款额度、执行利率、月供以银行审批结果以及借款合同约定为准，浮动利率随 LPR 变动，本文不构成贷款建议。