二手房交易涉及的主要税种包含契税、个人所得税、增值税，税费法定纳税主体有明确规定，同时买卖双方也可以在交易合同里面协商约定实际由哪一方支付，也就是大家常说的税费转嫁约定，前期提前理清税种、计税条件、法定承担方，再结合双方协商方案，就能清晰核算整套交易的综合成本。之所以要区分法定纳税人和实际支付人，是因为税务机关是按照税法规定确定申报纳税主体，而二手房市场交易习惯里面，很多买卖双方会通过合同约定调整实际出资方，两种概念不能混淆，提前确认满二、满五唯一、房屋性质这些关键条件，会直接影响税费是否可以享受减免，提前核算清楚可以让交易预算更加精准。

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1. 产权信息核验：查询不动产权证登记时间，确认房屋是否满 2 年、是否满五唯一，确认房屋是普通住宅还是非普通住宅，确认买方家庭购房套数。
2. 税费测算：根据房屋计税价、适用税率，分别算出契税、个税、增值税金额，汇总整套交易税费总额。
3. 合同约定确认：买卖双方协商，在买卖合同里面写明各项税费实际承担方，明确是按法定主体各自承担，还是全部由买方承担等约定方案。
4. 网签申报：完成网签之后，到不动产税务窗口进行税费申报，按照约定完成税费缴纳。
5. 完税过户：拿到完税凭证之后，办理不动产转移登记过户手续。

• 契税：属于买方法定税种，和买方家庭名下房产套数、房屋建筑面积挂钩，90㎡及以下、90㎡以上会对应不同优惠税率，首套优惠力度会高于二套。
• 个人所得税：属于卖方法定税种，满足满五唯一，也就是房产证满五年，并且是卖方家庭唯一住房，可免征个税。不满足条件时，可选择按差额 20% 或者核定征收方式计税。
• 增值税：属于卖方法定税种，普通住宅产权满 2 年免征增值税，不满 2 年需要全额计征增值税，附加税费一般随增值税同步计算。
• 其他配套费用：交易过程还有不动产登记费等行政收费，这类不属于税种，同样可以在合同里面协商承担方。

• 合同里面的税费承担约定，是买卖双方民事约定，不改变税法上法定纳税人身份，申报仍然按照法定主体申报。
• 签约前要把满二、满五唯一这些减免条件核实清楚，如果后续条件发生变化，税费金额会随之变动，合同里面可以提前约定变动之后的处理方式。
• 核算总预算的时候，要把税费、中介费、登记费全部合并计算，不要只单独核算房屋裸价。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房交易税有哪些由谁承担，契税法定是谁交？

回答 1：二手房交易税有哪些由谁承担，契税法定纳税主体是买方，买卖双方也可以在合同里面协商约定实际出资方。

问题 2：二手房交易税有哪些由谁承担，满五唯一可以免什么税？

回答 2：二手房交易税有哪些由谁承担，满五唯一住宅可以免征个人所得税，个税法定纳税主体原本是卖方。

问题 3：二手房交易税有哪些由谁承担，增值税是买方还是卖方？

回答 3：二手房交易税有哪些由谁承担，增值税法定纳税主体是卖方，普通住宅满 2 年可以享受增值税免征。

问题 4：二手房交易税有哪些由谁承担，可以全部约定买方承担吗？

回答 4：二手房交易税有哪些由谁承担，买卖双方可以通过合同协商约定全部税费由买方实际支付，该约定属于双方民事约定，不改变税法法定纳税人身份。

【数据来源】

[2026-07-20]（二手房交易税种与承担方解读）不动产税务科普平台

[2025-12-15]（二手房契税个税增值税政策说明）房产交易资讯媒体

[2025-10-05]（二手房满二满五税费减免要点）税务科普站

【免责申明】 本文内容仅作为二手房交易税有哪些由谁承担的科普参考，各地税收政策、普通住宅认定标准、优惠细则会动态调整，实际税费以当地税务部门最新规定以及不动产窗口核算结果为准，不构成税务申报唯一依据。