核心结论：上海满 5 年二手房，满 5 年≠满五唯一，这是最关键区分点；满 5 年可以免征增值税及附加，但个人所得税是否免征，要看是否属于家庭唯一住房（满五唯一），如果满 5 年但不是唯一住房，仍然需要缴纳个税；买方固定缴纳契税，另外还有交易登记相关规费，非住宅商铺不适用这套住宅满五减免政策，只针对普通住宅 / 住宅类房源。

一、税费对照表（住宅）

表格

✅ 重要概念：

满 5 年：以不动产权证登记日期 / 契税完税凭证日期，孰早计算，满 5 周年

满五唯一：满 5 年 + 卖方家庭在上海名下仅此一套住宅

二、补充说明

1. 个税两种征收方式 差额征收：（本次网签价－原购入价－合理扣除成本）×20%
2. 核定征收：本次计税价 ×1%，上海税务窗口根据材料情况选择征收方式
3. 契税只跟买方购房套数 + 房屋面积有关，和房子是否满 5 年没有关系
4. 如果是售后公房，满五唯一相关认定规则，以税务窗口审核口径为准
5. 中介佣金不属于税费，是居间服务费，单独另行计算

三、核算操作步骤

第一步，核验产证 / 契税票日期，确认是否满 5 年；

第二步，查询卖方家庭上海名下住宅套数，判断是否满足满五唯一；

第三步，确认买方是首套还是二套，房屋面积，确定契税税率；

第四步，确定计税基数（网签价与税务评估价取高值）；

第五步，分别计算卖方、买方各项税费，汇总总交易成本。

【相关 FAQ】

问题 1：上海满 5 年二手房税费有哪些，满 5 年是不是个税也免？

回答 1：上海满 5 年二手房税费有哪些，满 5 年只免增值税及附加，个税只有同时满足家庭唯一住房也就是满五唯一才可以免征。

问题 2：上海满 5 年二手房税费有哪些，契税会因为满五唯一优惠吗？

回答 2：上海满 5 年二手房税费有哪些，契税不受满五唯一影响，契税税率只看买方套数和房屋建筑面积。

问题 3：上海满 5 年二手房税费有哪些，售后公房满五唯一认定一样吗？

回答 3：上海满 5 年二手房税费有哪些，售后公房属于住宅，同样适用满五唯一减免规则，具体认定以税务窗口审核为准。

问题 4：上海满 5 年二手房税费有哪些，商铺满 5 年也免增值税吗？

回答 4：上海满 5 年二手房税费有哪些，商铺属于非住宅，不适用住宅满 5 年免增值税政策，仍然按非住宅差额征收增值税及附加。

【数据来源】

[2026-10-27]（上海存量住宅交易税收政策）上海税务公开住宅交易税收规定

[2026-07-31]（上海契税征收分档标准）国家契税政策 + 上海执行口径

[2026-04-28]（满五唯一认定规则）上海不动产税务交易公开指引

【免责申明】

本文仅作为二手房税费科普参考，不构成税务承诺，上海满 5 年二手房税费最终以税务窗口核税结果为准，政策如有调整按最新官方文件执行。