二手房交易个人所得税，是二手房过户环节针对卖方转让房产取得的所得征收的税种，主流有两种计算方式，一种是按房产转让所得差额计税，也就是（本次转让成交价－房屋原值－合理税费及合理费用）×20%，另一种是按房屋成交总价核定征收，也就是房屋计税价格 × 核定征收比例，多数地区核定比例为 1%，同时满足满五唯一条件的房产，可以享受免征二手房交易个人所得税政策。房产属于财产转让所得范畴，国家通过该税种规范房产转让收益征税，两种计税方式适配不同情况，部分房屋原始购房票据、原值凭证保存完整，适合差额计税，原始凭证缺失无法核实原值的房屋，就采用核定征收方式，满五唯一属于政策优惠情形，符合条件即可享受减免，能够帮助交易双方清晰掌握税费金额，提前做好交易资金规划。

一、两种计税方式明细

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二、满五唯一免征认定要点

1. 满五：房屋契税完税时间或者不动产权证登记时间，两者孰早，距离本次交易过户时间满五年
2. 唯一：卖方家庭名下，在本省 / 本市税务认定范围内，仅此一套住宅类房产
3. 同时满足满五 + 唯一住宅，即可免征二手房交易个人所得税，非住宅类房产一般不适用该项免征优惠

三、计税基础相关说明

1. 计税价格优先以税务系统评估价与网签成交价两者较高值作为计税基数，不以买卖双方私下约定低价作为计税依据
2. 房屋原值包含当初购房款、购入时缴纳契税；合理费用包含原购房贷款利息、合规装修费用、交易过程中合规手续费，相关项目都需要留存正规票据作为核算凭证
3. 商办、公寓等非住宅二手房交易个人所得税，计税规则和住宅存在区别，一般不适用满五唯一免征政策

四、办理计算操作步骤

1. 确认房屋性质，区分住宅或者非住宅，核对产权年限、家庭名下房产套数，判断是否满足满五唯一
2. 收集原始资料：不动产权证、原始购房发票、契税票、贷款结清利息单据、装修发票等
3. 向不动产登记税务窗口或者税务系统，提交资料，确定是差额计税还是核定征收
4. 系统核算应缴税额，确认金额，在过户缴税环节完成申报缴纳

掌握二手房交易个人所得税的两种计税方法、免征认定条件与计税基数规则，交易双方可以提前测算税费，合理安排过户申报，顺畅完成二手房交易缴税流程。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房交易个人所得税满五唯一是不是所有房产都可以免征？

回答 1：二手房交易个人所得税的满五唯一免征政策，仅适用于住宅类房产，商办类物业不适用该优惠，满足满五唯一住宅才可以免征二手房交易个人所得税。

问题 2：二手房交易个人所得税差额计税里面合理费用包含装修费吗？

回答 2：二手房交易个人所得税差额计税时，合规并且有正规票据的装修费可以计入合理费用进行抵扣，是二手房交易个人所得税差额核算里可抵扣项目之一。

问题 3：二手房交易个人所得税核定征收比例全国都是 1% 吗？

回答 3：二手房交易个人所得税核定征收比例大部分地区住宅执行 1%，各地税务部门可根据本地规定确定比例，办理二手房交易个人所得税申报时以当地税务口径为准。

【数据来源】

[2026-07-15]（二手房交易个人所得税计税政策解读）税务科普媒体

[2026-04-22]（房产转让所得个税差额征收操作指南）不动产财税资讯平台

[2026-01-30]（满五唯一个税免征认定标准）财税行业媒体

【免责申明】

本文内容仅作为二手房交易个人所得税通用计税参考，各地税务执行口径、征收比例、认定细则会随政策调整，正式申报缴税请以主管税务机关最新规定以及现场核算结果为准。