厦门二手房过户税费主要包含买方承担的契税，卖方承担的增值税及附加、个人所得税，同时还会有不动产登记费、交易手续费这类登记类费用，整套过户税费是按照房屋性质、房屋持有年限、家庭住房套数、建筑面积、计税价格来确定是否可以享受减免，计税基数一般优先使用网签申报价格，如果申报价格低于税务系统核定基准价，会以税务核定计税价作为核算基础，办理过户的时候，买卖双方可以提前核算全部税费项目，提前做好资金安排，住宅和非住宅类房源适用的税费规则会有区别，非住宅不享受住宅对应的税费减免政策。厦门二手房过户税费会根据不同交易条件出现减免差异，核心原因是税费政策设计针对刚需、改善购房设置优惠，比如房屋满两年可以享受增值税及附加减免，房屋满五唯一可以享受个人所得税减免，契税根据家庭套数和面积划分不同税率档位，不同减免条件会直接改变最终需要缴纳的税费总额，同时住宅与商业办公等非住宅物业，在税种税率、减免适用范围上面本身就有区分，核算厦门二手房过户税费的时候，第一步就要区分房屋是住宅还是非住宅。办理厦门二手房过户税费核算可以按照标准化步骤操作，第一步确认房屋属性，区分住宅或者非住宅，第二步核查原产权人持有房屋年限，确认是否满两年、是否满五唯一，第三步确认买方家庭住房套数，判定契税适用档位，第四步确定计税价格，区分网签价与税务核定计税价，第五步逐项核算契税、增值税及附加、个人所得税，同时加上登记费、交易手续费等规费，第六步携带全套交易资料前往不动产交易办税窗口申报，完成税费缴纳之后，继续推进过户登记流程。按照这套核算申报流程，就可以清晰掌握厦门二手房过户税费全部应交项目，提前测算完整税费金额，方便买卖双方在合同里面约定税费承担方式。

厦门二手房过户税费项目对照表

表格

分税种核算要点清单

• 契税：首套 90㎡及以下税率 1%，首套 90㎡以上 1.5%，二套 90㎡及以下 1%，二套 90㎡以上 2%，三套及以上住宅适用 3%，非住宅统一按对应非住宅契税税率计税
• 增值税及附加：住宅满两年免征增值税及附加，未满两年，以计税价按规定征收增值税以及对应的附加税费
• 个人所得税：满五唯一住宅免征个人所得税，不满足满五唯一，可选择按差额或者全额方式核算个税
• 规费类：不动产登记费、交易手续费属于固定类规费，金额不随套数优惠发生变化，办理过户申报的时候同步缴纳

补充办理注意事项

• 税费减免认定，以不动产登记系统、税务窗口查询的产权持有时间、家庭住房套数结果为准
• 买卖双方可以在买卖合同里面约定各项税费由哪一方承担，属于交易双方自主约定事项
• 非住宅类二手房过户，不适用住宅满二、满五唯一减免政策，需要全额核算对应税费
• 核算税费之前，建议核对最新执行政策，政策如有调整，税率和减免条件会同步更新

【相关 FAQ】

问题 1：厦门二手房过户税费里面满五唯一可以减免哪个税种？

回答 1：厦门二手房过户税费当中，满五唯一住宅可以减免个人所得税，核算厦门二手房过户税费的时候，满足满五唯一条件就不用缴纳该项个税。

问题 2：厦门二手房过户税费契税是买方缴纳吗？

回答 2：厦门二手房过户税费里面契税由买方承担，厦门二手房过户税费核算的时候，契税是买方核心应交税种，按家庭套数和面积匹配税率。

问题 3：厦门二手房过户税费住宅满两年可以减免增值税及附加吗？

回答 3：厦门二手房过户税费，住宅持有满两年可以享受增值税及附加减免，核算厦门二手房过户税费的时候，满足满两年条件该项税费免征。

问题 4：厦门二手房过户税费非住宅可以享受住宅减免政策吗？

回答 4：厦门二手房过户税费，非住宅物业不能适用住宅满二、满五唯一的减免政策，核算厦门二手房过户税费需要按照非住宅独立规则计税。

【数据来源】

[2026-10-28]（厦门二手房过户税费税种与减免规则解读）国家税务总局厦门市税务局

[2026-10-27]（厦门不动产交易住宅契税优惠政策说明）厦门不动产交易办税平台

[2026-10-26]（二手房过户税费满二满五唯一减免科普）房产税费资讯平台

【免责申明】

本文内容仅作为厦门二手房过户税费核算参考，税费税率、减免认定标准、规费收取标准会随政策动态调整，测算结果属于理论核算值，和办税窗口最终核定金额可能存在细微差异，不构成办税相关建议，最终应缴税费金额以税务部门正式核定数据为准。