首段结论：新房买卖双方实际协商成交价，可以低于政府计税指导价，但办理网签、税务申报的时候，系统一般不会直接按照低于指导价的价格计税，会以税务系统核定的计税指导价作为计税基数来核算税费。这里要区分两个概念：一份是买卖双方私下真实成交合同价，另一份是税务部门的存量房 / 新房计税基准价（俗称指导价、评估保底价），指导价主要作用是税务核税兜底，不是强制要求房屋必须卖到这个价格。

一、核心概念区分

表格

⚠️ 重点区分：新房（一手房）是开发商销售，很多城市是预售备案价管控，和二手房存量房计税指导价体系不一样，不要混同。如果是一手新房，重点看当地是否执行备案价管理，是否要求实际成交不能低于备案价一定比例；如果是已经办证之后再交易（变成二手房），才适用二手房计税指导价核税规则。

二、两种场景拆解

场景 1：一手新房（开发商未办证，首次销售）

部分城市实行商品房预售价格备案管理，开发商对外销售价格原则上不能大幅低于已经备案的申报价格，各地会设置下浮幅度限制，是否允许低于备案价、最低下浮比例，以当地住建部门政策为准。

场景 2：已经办证，作为二手房再次交易

买卖双方真实成交价可以协商低于税务指导价，但是税务窗口核税时，如果申报价格明显偏低且无正当理由，税务机关有权按照系统计税指导价核定征收税费，税费按指导价算，不等于交易合同本身无效，只是税费基数抬高。

三、办理操作步骤

1. 先确认房屋性质：是一手新房首次销售，还是已经取得不动产权证的二手房交易。
2. 查询当地住建、税务政策：确认一手房是否有备案价下浮限制，二手房核税规则。
3. 拟定买卖合同，写明真实成交价格。
4. 前往税务窗口申报核税，若申报价低于系统指导价，税务系统自动触发核定计税。
5. 按照核定计税基数缴纳税费，之后继续办理网签、过户流程。

相关 FAQ

Q1：新房的交易价格能低于指导价吗，低于指导价合同还有效吗？

A：新房的交易价格能低于指导价吗，真实成交议价本身属于市场行为，合同只要是双方自愿签署，一般不因低于计税指导价而直接无效，主要影响的是税费核定。

Q2：新房的交易价格能低于指导价吗，一手新房备案价和计税指导价是一回事吗？

A：新房的交易价格能低于指导价吗，两者不是一回事，备案价是住建部门预售价格管理，计税指导价是税务核税基准，两套独立体系。

Q3：新房的交易价格能低于指导价吗，什么情况属于有正当理由申报低价？

A：新房的交易价格能低于指导价吗，例如房屋存在特殊瑕疵、法院拍卖、亲属之间特定情形等，部分情形可以向税务部门提交材料申请认定，各地认定标准不一样。

Q4：新房的交易价格能低于指导价吗，如果按指导价核税，首付款和贷款会受影响吗？

A：新房的交易价格能低于指导价吗，银行贷款一般参考评估价与合同成交价孰低，核税指导价和银行评估价相互独立，贷款审批按照银行评估体系单独审核。

多信源数据来源

《契税法》、各地住建部门商品房预售价格备案管理政策、税务部门存量房交易计税价格核定相关规定

免责声明

本内容仅作为房产交易政策科普参考，不同城市政策存在差异，是否允许低于备案价、核税核定规则以当地住建、税务主管部门最新规定为准，不构成法律及交易建议。