上海二手房交易税费，核心分为买方契税、卖方增值税及附加、个人所得税三大主税，另外还有交易手续费、登记费等小额杂费，计税基数一般是网签价与税务核定价两者取高值，是否满五唯一、是否普通住宅、是否满 2 年，是决定增值税、个税能不能减免的关键条件，计算的时候先判定房屋属性，再套用对应税率公式，就可以算出全部交易税费。上海二手房税费规则和普通住宅认定、持有年限强相关，很多客户容易混淆满二、满五唯一的减免政策，下面分项列明计算公式、减免条件，同时补充普通住宅判定标准。

一、主税种计算公式对照表

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注：5.3% 为增值税 5%+ 附加税合计税率，上海附加税含城建税、教育费附加、地方教育附加。

二、上海普通住宅认定标准（重要判定项）

同时满足以下三项认定为普通住宅：

1. 五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
2. 单套建筑面积在 140 平方米以下；
3. 实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44 倍以下，坐落于内环线以内的低于 450 万元 / 套，内环线与外环线之间的低于 310 万元 / 套，外环线以外的低于 230 万元 / 套。

不满足任意一项，即为非普通住宅。

三、小额杂费

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四、税费计算办理步骤

1. 确定网签价、税务核定价，取高值作为计税基数；
2. 核算产证登记日期，判断是否满 2 年、是否满 5 年；
3. 核查卖方家庭名下住房套数，判断是否唯一住房，确认满五唯一；
4. 判定该套房屋是普通住宅还是非普通住宅；
5. 买方确认是首套还是二套，确定契税税率；
6. 套用公式，分别计算契税、增值税及附加、个税，再加小额杂费汇总总税费。

延伸深度要点

• 满二 / 满五时间起算：一般以不动产权证登记日期或者契税完税凭证日期，孰先原则；
• 动迁房、售后公房、继承所得房屋，持有年限认定有特殊规则；
• 税费虽然法定承担方为买卖双方，但实际交易中，经常会在合同约定由买方承担全部税费，签约前需要提前约定清楚。

FAQ

问题 1：上海二手房买卖交易税怎么计算，满五唯一可以免哪些税？

回答 1：上海二手房满五唯一，主要是免征卖方个人所得税，如果同时又是普通住宅并且满 2 年，增值税及附加也可以免征。

问题 2：上海二手房买卖交易税怎么计算，二套契税是多少？

回答 1：上海二手房买方二套契税统一按照计税价格的 3% 计算，不再区分 90 平上下面积优惠。

问题 3：上海二手房买卖交易税怎么计算，非普通住宅满 2 年增值税怎么算？

回答 1：上海非普通住宅满 2 年，增值税及附加是差额征收，公式为（计税价 - 原始购入价）÷1.05×5.3%。

问题 4：上海二手房买卖交易税怎么计算，计税价格是网签价吗？

回答 1：不是单纯网签价，是网签价和税务系统核定价两者取高值，作为税费计算基数。

【数据来源】

[上海税务 二手房交易税费征管规定]

[上海市普通住房认定标准官方文件]

【免责申明】

本内容为现行通用规则参考，上海二手房税费政策、普通住宅标准可能随政策调整，特殊房源（售后公房、动迁安置房、赠与继承房）有特殊计税口径，最终税费以不动产交易中心税务窗口核算为准，不构成税务筹划承诺。