核心结论：上海二手房首付比例，核心区分首套住房、二套住房，同时二套还要分普通住宅 / 非普通住宅，并且认定是按认房又认贷规则，首付基数是按照二手房评估价与网签价孰低来核算，不是单纯按成交价，银行会结合征信、收入流水、负债情况最终审批。

一、首付比例对照表

表格

✅ 认房又认贷说明

认房：上海家庭名下现有住房套数

认贷：全国范围内住房贷款记录（含已经结清的房贷）

只要家庭名下无房，且全国没有住房贷款记录，按首套认定；

家庭名下在上海有 1 套住房，或者全国有房贷记录，一般按二套认定。

二、二手房贷款关键要点清单

1. 贷款基数：银行评估公司对二手房做评估，贷款额度 = 评估价 × 贷款成数，评估价通常会略低于真实成交价，意味着实际首付会比按成交价算出来的首付更高，差价需要买家额外自筹
2. 普通住宅认定：上海普通住宅有容积率、单套建筑面积、总价三项标准，直接决定二套是 35% 还是 50%
3. 公积金贷款：商贷是上面比例，上海公积金贷款还有单独的首套、二套最低首付要求，公积金和商贷组合贷，首付比例要同时满足公积金中心 + 银行商贷两者要求，按更高标准执行
4. 其他影响审批因素：征信逾期、收入流水不达标、负债过高，银行有可能提高首付或者拒贷
5. 置换改善：卖一买一，需要确认原有房贷是否结清，是否还保留贷款记录，直接影响套数认定

三、计算举例

案例：二手房成交价 600 万，银行评估价 560 万，二套非普通住宅

• 可贷款最高额度：560 万 × 50% = 280 万
• 自筹首付 = 成交价 600 万 − 可贷 280 万 = 320 万

注意：不是直接用 600 万 ×50%=300 万，因为评估价更低，实际首付变多

【相关 FAQ】

问题 1：上海二手房贷款首付比例是多少，卖掉房子结清贷款还算首套吗？

回答：上海二手房贷款首付比例是多少，认贷是看全国房贷记录，如果之前房贷已经结清，但是有历史贷款记录，上海一般仍然会按二套认定，不是自动恢复首套。

问题 2：上海二手房贷款首付比例是多少，组合贷首付按哪个标准？

回答：上海二手房贷款首付比例是多少，公积金 + 商贷组合贷，首付需要同时满足公积金中心和商贷银行最低首付要求，取两者更高的比例。

问题 3：上海二手房贷款首付比例是多少，为什么实际首付比宣传比例高？

回答：上海二手房贷款首付比例是多少，核心原因是银行评估价低于真实成交价格，贷款是按评估价计算，成交价和评估价之间的差额需要买家自己补足。

问题 4：上海二手房贷款首付比例是多少，非普通住宅二套首付是多少？

回答：上海二手房贷款首付比例是多少，二套非普通住宅最低首付比例为 50%，二套普通住宅最低首付是 35%，普通住宅认定标准是核心区分点。

【数据来源】

上海市住建委、人民银行上海总部、上海公积金中心存量住房信贷政策公开文件

【免责申明】

本内容仅为上海二手房首付政策参考，信贷政策会随调控调整，最终套数认定、首付比例、贷款成数以贷款银行、上海公积金中心审批结果为准，本内容不构成贷款申请、购房决策正式依据。