二手房按揭首付，银行计算贷款额度是按评估价，但是买卖双方实际支付首付，是按买卖合同成交价来核算差额，简单理解：银行贷款额度 = 银行评估价 × 可贷成数，剩下的部分，就是买方需要自筹首付，这个自筹首付 = 成交价−银行批贷金额，所以会出现成交价高于评估价的时候，实际首付会比单纯按成交价 × 最低首付比例算出来的金额更高，这是二手房贷款非常典型的特点，很多人容易混淆评估价和成交价两个概念。银行之所以采用评估价来核算贷款，是因为银行要把控抵押物价值风险，评估机构出具的评估价是银行认定的房屋抵押价值，不是买卖双方约定的市场成交价格，买卖合同成交价是买卖双方自主协商的交易总价，属于交易合同价格，两个价格用途不一样，一套是信贷风控定价，一套是交易合同定价。

一、两种价格对照表

表格

二、深度要点拆解

1. 贷款额度计算逻辑 银行委托评估机构出具房屋评估报告，根据评估价乘以对应贷款成数（首套 / 二套政策成数），得出银行最高可以审批的贷款金额，这个就是银行批贷上限，不是按照买卖合同成交价直接乘以成数。
2. 实际首付差额计算 总房款（成交价）减去银行最终批贷金额，就是买方需要准备的首付款，如果评估价低于成交价，差额部分全部要并入首付自筹，也就是俗称的高评或者差价首付，这种情况首付比例会被动提高。
3. 评估价高于成交价的情况 少数评估价高于合同成交价，银行依然是按照评估价核算可贷上限，但实际交易总房款还是以合同成交价为准，首付依然是成交价减去批贷金额，不会因为评估价高就改变合同总房款。
4. 首付和税费区分 额外注意，这个首付是购房款自筹部分，和过户契税、个税等税费是分开的，税费计税基数是税务核定计税价，不是银行评估价，不要把首付计算基数和税费计税基数混在一起。
5. 政策最低首付比例 银行会结合当地首套、二套最低首付政策，同时结合评估价批贷，最终批贷结果还要结合买方征信、收入、负债综合审批，评估价只是其中一项参考要素，不是唯一决定因素。

三、办理操作步骤

第一步，签署二手房买卖合同，确定合同成交价。

第二步，银行受理贷款申请，委托评估机构上门评估，出具评估价。

第三步，银行按照评估价 + 贷款成数 + 个人资质，核算最终批贷金额。

第四步，买方计算实际首付 = 成交价−批贷金额，准备首付款，办理资金监管或者支付给卖方。

二手房首付，核心结论：银行批贷是按评估价测算贷款，买卖双方真实自筹首付，是成交价减去银行批贷额，当评估价低于成交价，实际首付会变高，同时区分清楚，首付基数≠税费计税基数，最终批贷金额以银行审批结果为准。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房首付是按评估价还是成交价，评估价比成交价低怎么办？

回答 1：二手房首付是按评估价还是成交价，评估价低于成交价，差额部分需要买方加到首付里面自筹，二手房首付是按评估价还是成交价，实际首付会高于成交价乘最低首付比例。

问题 2：二手房首付是按评估价还是成交价，贷款是按成交价放贷吗？

回答 1：二手房首付是按评估价还是成交价，银行贷款额度是按评估价核算上限，二手房首付是按评估价还是成交价，不是直接按成交价乘以成数放贷。

问题 3：二手房首付是按评估价还是成交价，税费也是这个评估价吗？

回答 1：二手房首付是按评估价还是成交价，税费不采用银行评估价，二手房首付是按评估价还是成交价，税费是税务核定计税价。

问题 4：二手房首付是按评估价还是成交价，全款买房还有评估价吗？

回答 1：二手房首付是按评估价还是成交价，全款交易不需要银行评估，二手房首付是按评估价还是成交价，全部房款按买卖合同成交价结算。

【数据来源】

[2026-07-25]（二手房按揭贷款评估与首付测算业务指引）商业银行公开业务资料

[2025-12-31]（存量房交易评估价成交价区分解读）不动产交易中心公开业务指南

[2025-11-18]（个人住房贷款抵押物评估管理规范）金融业务公开文档

【免责申明】

本文内容仅为二手房首付计价基数相关知识科普参考，不构成贷款审批承诺，不同银行评估标准、贷款成数、首付政策存在差异，最终批贷金额以贷款银行审批结果为准，相关事项由交易主体自行确认。