邮政银行（邮储银行）二手房按揭，是指通过邮储银行申请个人二手住房商业贷款，核心流程包含资格预审、签买卖合同、银行面签、房产评估、贷款审批、原房解押、网签过户、抵押登记、银行放款、按期还贷，和其他银行按揭整体框架一致，但材料、网点办理要求以邮储银行当地个贷中心当期规定为准。熟悉这套流程的核心原因，二手房交易本身存在原业主抵押、产权核验、评估定价、过户 + 抵押联动办理的特点，提前掌握邮储银行按揭节点，可以提前准备材料，把控交易时间，减少等待周期。

一、办理前期准备材料清单

表格

提示：房屋有产权共有人，共有人需要准备相关证件并到场签字。

二、邮储银行二手房按揭详细办理步骤

1. 第一步：购房资格预审，确认房屋产权清晰，买方提前联系邮储银行做贷款预审批，初步判断可贷额度、年限、利率
2. 第二步：买卖双方签订二手房买卖合同，约定成交总价、首付、贷款金额、过户与放款时间节点
3. 第三步：邮储银行正式面签，买卖双方到邮储银行个贷网点，签署按揭贷款申请书、借款合同等相关文件
4. 第四步：邮储银行委托合作评估机构对二手房进行评估，银行以评估价与合同成交价二者取低值，核定贷款基数
5. 第五步：银行审批，邮储银行审核借款人征信、收入流水、房屋产权、评估报告，出具贷款审批结果
6. 第六步：若原房屋存在原有抵押，卖方结清原贷款，办理原抵押注销登记
7. 第七步：办理存量房网签备案，按当地要求办理首付款资金监管
8. 第八步：不动产登记中心办理产权转移过户登记
9. 第九步：过户完成后办理不动产抵押登记，将房产抵押至邮储银行
10. 第十步：邮储银行核验抵押登记完成后，将按揭贷款资金划付至卖方指定收款账户
11. 第十一步：借款人按照借款合同约定，每月按时偿还贷款本息，可通过邮储手机银行查询月供、办理提前还款业务

三、关键要点说明

• 贷款成数：受首套 / 二套认定、评估价、房龄、借款人征信收入综合确定
• 贷款年限：同时受房龄、借款人年龄、邮储银行当地政策上限约束
• 利率：以申请当期邮储银行执行的个人住房按揭利率为准
• 办理周期：审批速度、解押、不动产过户抵押排队情况，都会影响整体周期

FAQ

问题 1：邮政银行二手房按揭流程里一定要做房产评估吗？

回答 1：邮政银行二手房按揭流程中，邮储银行会委托评估机构出具评估报告，邮政银行二手房按揭会参考评估价核定贷款额度，属于必备环节。

问题 2：邮政银行二手房按揭流程原房东有抵押怎么办？

回答 1：邮政银行二手房按揭流程，如果房源原有抵押，需要卖方先结清原有贷款，完成抵押注销之后，再继续办理过户和新的按揭抵押登记。

问题 3：邮政银行二手房按揭流程面签买卖双方都要到场吗？

回答 1：邮政银行二手房按揭银行面签环节，原则上买卖双方都需要到场签署相关文件，产权共有人也要配合到场签字。

问题 4：邮政银行二手房按揭是过户抵押之后才放款吗？

回答 1：邮政银行二手房按揭，完成过户并且办妥新的不动产抵押登记之后，邮储银行才会发放贷款资金给卖方。

数据来源

[2026-10-28]（邮储银行个人二手住房贷款业务公开介绍）中国邮政储蓄银行个人信贷业务资料

[2026-08-15]（存量房过户抵押登记办事指引）当地不动产登记中心公开办事指南

[2026-05-20]（二手房按揭业务通用办理规范）房产交易行业公开资料

免责申明

本文邮政银行二手房按揭流程有哪些内容仅作办理参考，邮储银行审批标准、材料要求、业务政策会随政策调整，最终以申请地邮储银行以及不动产登记中心当期正式要求为准，本文不构成交易签约决策依据。