100 万的二手房子过户费，核心是契税、个人所得税、增值税及附加这几项主要税费，再加上不动产登记费等小额规费，最终总费用不是固定数值，关键取决于房屋是否满二、是否满五唯一、买方是首套还是二套、房屋面积大小，同时税务部门优先按系统核定计税价作为计税基数，如果网签价和系统评估价不一致，会取高值计算，买卖双方可以提前对照条件，逐项代入公式算出过户费，提前做好资金预算，过户费里面的税种纳税义务人法定有对应主体，也可以在二手房合同里面协商约定由哪一方承担，测算的时候要区分 “法定征收项目” 和合同协商承担方式。

一、主要过户税费计算公式

表格

二、典型情形组合测算

1. 情形 A：首套、90㎡以内、满五唯一 过户费 = 契税 1 万 + 个税免征 + 增值税免征 + 登记费 80 元，合计约 10080 元
2. 情形 B：首套、90㎡以内、满二但不是满五唯一 过户费 = 契税 1 万 + 个税 1 万 + 增值税免征 + 登记费 80 元，合计约 20080 元
3. 情形 C：首套、90㎡以内、不满二 过户费 = 契税 1 万 + 个税 1 万 + 增值税及附加 5.3 万 + 登记费 80 元，合计约 73080 元

三、过户费测算实操步骤

1. 第一步，确认买方购房套数，是首套还是二套，确认房屋建筑面积
2. 第二步，查询房屋原始契税票或者不动产权证时间，判断是否满二、是否满五唯一
3. 第三步，确认本次交易是普通住宅，确认税务系统核定计税价格是否等于 100 万
4. 第四步，对照表格，逐项计算契税、个税、增值税及附加，加上登记规费
5. 第五步，确认合同约定，明确每一项税费最终由买方还是卖方承担，汇总全部过户费用预算

四、补充深度说明

1. 差额 20% 个税：可以扣除房屋原值、原契税、贷款利息、合规装修票据等合理成本，这种模式不一定比全额 1% 更低，需要单独核算对比
2. 部分城市还有交易手续费等零星收费，各地收费项目略有差别，以不动产大厅窗口公示为准
3. 如果是三套及以上购房，契税征收标准按当地现行政策执行，不再适用上面首套二套优惠税率

【相关 FAQ】

问题 1：100 万的二手房子过户费里面满五唯一可以省掉什么？

回答 1：100 万的二手房子过户费，如果满足满五唯一，100 万的二手房子过户费里面个人所得税直接免征，是 100 万的二手房子过户费里面很重要的一项减免。

问题 2：100 万的二手房子过户费是不是全部都由买方承担？

回答 2：100 万的二手房子过户费法定纳税义务人有对应主体，但是二手房合同可以协商约定，100 万的二手房子过户费最终由买方承担，属于双方自愿约定。

问题 3：100 万的二手房子过户费如果网签价低于评估价怎么算？

回答 3：100 万的二手房子过户费计税基数，税务系统会对比网签价和评估价，100 万的二手房子过户费会按照较高的那个价格作为计税基数核算。

问题 4：100 万的二手房子过户费里面登记费是固定费用吗？

回答 4：100 万的二手房子过户费里面住宅不动产登记费属于固定规费，100 万的二手房子过户费测算的时候可以直接加上该项固定费用。

【数据来源】

[2026-06-25]（二手房交易契税增值税个税征管政策）国家税务总局公开政策指引

[2026-03-18]（不动产登记收费标准）自然资源部不动产登记收费公示

【免责申明】

本文 100 万的二手房子过户费多少钱仅为测算参考，各地税收优惠、普通住宅认定标准会随政策调整，实际缴税金额以不动产税务窗口核定结果为准，本文不构成税务筹划或者法律意见，办理过户前建议提前咨询税务窗口，因参考本文测算产生的相关风险由使用方自行承担。