二手房交易个人所得税，是二手房过户核税环节由税务部门征收的税种，纳税义务人为房屋出售方，日常交易经常会在合同里面约定由买方承担这笔税费，计税主要有两种方式，一种是按差额征收，另一种是按核定全额征收，同时符合满五唯一条件可以享受免征，办理节点是在网签之后、不动产过户之前，到税务窗口或者线上税务系统申报核税，税务部门会核验原值票据、产证年限、家庭住房套数，确认计税方式和免征资格，核算完成缴纳税款，取得完税凭证之后才能继续办理过户。

一、个税两种计税方式对照表

表格

二、满五唯一免征核心判定

满五：房产证登记时间或者契税完税时间，距离本次交易过户时间满五年；

唯一：出售方家庭名下在本省 / 本市范围内，仅此一套住房；

同时满足满五 + 唯一，个人所得税可以免征，这个是二手房个税最常用的优惠政策。

三、申报缴纳执行步骤

第一步 完成二手房网签备案，准备买卖双方身份证、不动产权证、原购房合同、原始契税票、购房发票等材料。

第二步 到不动产交易中心税务窗口，或者当地电子税务局线上提交个税申报，税务系统调取网签价格，同时比对税务核税评估价，取核定计税基数。

第三步 税务人员核验是否符合满五唯一，确认采用差额征收还是核定征收，计算个税金额。

第四步 确认税款金额，完成税款缴纳，打印个人所得税完税凭证。

第五步 凭个税完税凭证，连同其他税费单据，提交不动产登记中心办理过户。

四、实操重点要点

1. 计税基数：如果网签价格明显偏低且无正当理由，税务机关会按系统评估价作为计税依据
2. 合理税费：差额征收里面的合理税费，包含原购房时契税、贷款利息、装修合理费用等，需要留存对应票据
3. 税费约定：虽然法定纳税人是卖方，但是买卖合同可以约定税费由买方承担，属于民事约定，不改变法定纳税主体
4. 家庭认定：满五唯一是按家庭（夫妻 + 未成年子女）名下住房套数进行认定

【相关 FAQ】

问题 1：二手房交易税费个人所得税，必须卖方出钱吗？

回答 1：二手房交易税费个人所得税法定纳税义务人是卖方，买卖双方可以在合同协商约定由买方承担，属于双方民事约定。

问题 2：二手房交易税费个人所得税，满五唯一是不是就不用交？

回答 2：二手房交易税费个人所得税，同时满足满五年并且家庭唯一住房，符合政策条件可以免征个税。

问题 3：二手房交易税费个人所得税，差额 20% 和核定 1% 选哪个？

回答 3：二手房交易税费个人所得税，能提供完整原值票据优先按差额 20% 核算，无法提供原值凭证，税务部门按核定征收方式计税，不是买卖双方随意选择。

问题 4：二手房交易税费个人所得税，是过户前交还是过户之后交？

回答 4：二手房交易税费个人所得税，是在过户之前核税环节申报缴纳，拿到完税凭证之后才可以办理不动产过户。

【数据来源】

[2026-10-24]（二手房个人所得税征收政策解读）税务政务资讯平台

[2026-10-05]（满五唯一个税免征政策说明）房产税务信息站点

[2026-09-15]（不动产交易核税申报公开指引）税务公开资料

【免责申明】

本内容仅为通用计税参考，二手房交易税费个人所得税征收率、认定口径、合理费用扣除细则各地税务执行存在差异，以主管税务机关最新政策为准，申报前建议咨询不动产交易中心税务窗口确认。