核心结论：昆明二手房交易主要税费包含契税、个人所得税、增值税及附加，另外还有不动产登记费等小额规费，税费核算核心看三个关键条件：房屋是否满 2 年、是否满 5 年且卖方唯一住房、买方是首套还是二套，计税基数一般是税务系统评估价或者网签价，二者取高值计算，最终以昆明税务窗口核算结果为准。

一、主要税费明细表

表格

补充说明：昆明目前住宅二手房，满 2 年普通住宅免征增值税；非住宅（商铺、公寓）税费规则不一样，不适用上面住宅标准，需要单独核算。

二、税费核算办理步骤

1. 准备资料：不动产权证、原购房发票、契税票、买卖双方身份证、户口本，确认房屋原始取得时间（看契税完税时间或者产权证登记时间，孰先原则）
2. 确认房屋属性：普通住宅，核实是否满 2 年、满五唯一
3. 确认买方套数：开具家庭住房查询证明，确定契税适用档次
4. 网签之后，到税务窗口申报，系统出具计税评估价
5. 按适用税率计算契税、个税、增值税，完成缴税，领取完税凭证
6. 凭完税凭证办理不动产过户登记，缴纳登记费

三、关键要点

✅ 满五唯一：同时满足满 5 年 + 卖方家庭名下唯一住宅，个税免征

✅ 满 2 年：增值税及附加免征，个税仍然要看是否满五唯一

✅ 个税两种算法：全额 1%，或者（现计税价 - 原购入价 - 合理成本）×20%，一般选择更低的方式申报

✅ 税费承担只是合同约定，税法上纳税义务人是法定的，买卖双方可以在合同协商由谁实际支付

✅ 公房、经济适用房这类特殊房源，还会额外涉及土地出让金，普通商品房没有这项

FAQ

问题 1：昆明市二手房交易税费是多少，满五唯一是不是所有税都免？

回答：昆明市二手房交易税费是多少，满五唯一只免征个人所得税，契税仍然需要买方正常缴纳，不要误以为契税也免除。

问题 2：昆明市二手房交易税费是多少，计税价格可以按成交价吗？

回答：昆明市二手房交易税费是多少，税务会比对网签价和系统评估价，取较高的价格作为计税基数，不是完全按自行申报成交价。

问题 3：昆明市二手房交易税费是多少，二套房契税 90 平以上是 2% 吗？

回答：昆明市二手房交易税费是多少，住宅买方二套，面积 90㎡以上契税税率为 2%，符合现行住宅契税政策。

问题 4：昆明市二手房交易税费是多少，商铺二手房税费和住宅一样吗？

回答：昆明市二手房交易税费是多少，商铺属于非住宅，没有满二、满五唯一优惠，增值税、个税、土地增值税都需要征收，税费明显高于住宅。

数据来源

[2026-10-07]（昆明二手房交易税费政策指引）昆明税务相关公开资料

[2026-08-02]（二手房契税个税增值税政策解读）房产政务科普平台

[2026-05-07]（昆明不动产过户税费办理说明）本地房产公开资料

免责声明

本文内容仅作为昆明市二手房交易税费参考，税率、优惠政策会随政策调整，最终税费金额以昆明税务部门窗口实际核算、最新政策文件为准，不构成税务筹划建议。