二手房交易契税计税基数，税务系统执行就高原则，也就是对比买卖合同网签成交价与税务部门存量房评估系统的计税评估价，两者取金额更高的那一个作为契税计税依据，并不是单纯按合同成交价，也不是直接按银行贷款评估价，这里要重点区分：税务内部存量房核价（税务评估价）≠银行贷款评估价，银行评估价只用于贷款额度测算，不作为契税计税基数。

税务系统的存量房基准评估，是税务机关建立的房屋交易价格评估系统，会结合地段、楼栋、楼层、户型、建成年代等因素自动生成最低计税参考价，主要是防范申报成交价格明显偏低且无正当理由的情况，当申报成交价高于税务核定价，就按申报成交价计税；申报成交价低于税务核定价，且没有合理理由，税务机关将按照税务核定价征收契税。

一、核心规则对照表

表格

✅ 重要区分

银行贷款评估价：银行委托评估机构出具，作用是核算可贷款金额，不参与契税计税

税务核定价：税务征管系统自动生成，用于契税、个税等税种的计税审核

二、办理执行步骤

1. 买卖双方完成存量房网签，确定网签申报成交价格
2. 到不动产交易税务窗口申报，税务系统自动调取该套房屋存量房计税评估价
3. 系统自动比对网签成交价与税务核定价，执行就高取值
4. 按照选定计税基数 × 对应契税税率，计算契税应缴金额
5. 完成契税申报缴款，取得契税完税凭证
6. 后续凭完税凭证办理不动产转移过户登记

三、补充要点

1. 契税税率按照购房套数、房屋面积执行现行契税优惠政策，计税基数确定之后再乘以税率
2. 如果对税务核定价存在异议，可以按税务规定申请复核、提交价格佐证材料
3. 网签价、税务核定价、银行评估价，这三个价格是二手房交易里面最容易混淆的三个价格，分别服务于网签备案、征税、贷款三个不同环节
4. 各地税务存量房评估系统会定期更新基准价格，以申报当日系统核定结果为准

【相关 FAQ】

问题 1：二手房交易契税是按银行贷款评估价计算吗？

回答 1：二手房交易契税不是按银行贷款评估价计算，银行评估价仅用于贷款审批，契税采用税务系统核定价和网签成交价就高原则。

问题 2：二手房交易契税如果合同写低价，就可以少交契税吗？

回答 2：二手房交易契税如果申报网签成交价明显低于税务核定价且无正当理由，税务机关会按照税务核定价征税，无法通过低价申报减少契税。

问题 3：二手房交易契税的网签成交价和税务核定价哪个优先？

回答 3：二手房交易契税执行就高原则，哪个价格高就采用哪一个作为计税基数，不存在固定优先顺序。

问题 4：二手房交易契税有正当理由价格偏低可以按合同价计税吗？

回答 4：二手房交易契税如果有合法正当理由，税务机关审核认可之后，可以按照申报的合同成交价作为计税基数。

【数据来源】

[2026-09-10]（契税法 存量房交易计税依据相关解读）税务部门公开资料

[2026-07-26]（存量房交易价格评估系统征管规范）税务征管公开资讯

[2026-05-30]（不动产交易办税流程指引）政务公开文件

【免责申明】

本文内容仅作为二手房交易契税计税基数规则参考，各地税务存量房核价系统、异议复核流程存在属地差异，最终计税金额以税务申报窗口当期核定结果为准。