核心结论：广州二手房交易主要税费包含契税、个人所得税、增值税及附加，另外还有不动产登记费等小额杂费，税费计算核心是看房屋是否满 2 年、是否满五唯一、买方是首套 / 二套、房屋面积、房屋性质（普通 / 非普通住宅），计税基数一般采用网签价与税务评估价二者之中较高的那一个。

一、税费明细与计算公式

表格

1. 差额 20% 个税，需要可以提供原购房发票、契税票等原始成本凭证，很多普通家庭交易选择核定 1% 征收
2. 商铺、公寓等非住宅，不适用住宅满二、满五唯一优惠，增值税、个税、土地增值税单独计算，税费明显高于住宅

二、计算关键判定要点

1. 满 2 年：以不动产权证登记日期 / 契税完税凭证日期，孰早原则起算
2. 满五唯一：同时满足满 5 年 + 卖方家庭在广东省内（广州口径）唯一住房
3. 计税价格：税务系统会对房屋做评估，网签价低于税务评估价时，按税务评估价作为计税基数

三、完整计算操作步骤

第一步，确认房屋性质：住宅 / 商办非住宅

第二步，确认证龄：是否满 2 年、是否满 5 年，是否满五唯一

第三步，确认买方套数、房屋建筑面积

第四步，确定计税基数（网签价、税评价取高值）

第五步，对照上表分别计算契税、个税、增值税及附加，再加登记费，汇总总税费

四、举例演示（住宅首套，90㎡以内，满二非唯一）

计税价 200 万

• 契税：200 万 ×1% = 2 万元
• 个税：200 万 ×1% = 2 万元
• 增值税：满 2 年免征
• 登记费：80 元 ✅ 合计税费约 40080 元

【相关 FAQ】

问题 1：广州市二手房交易税费有哪些？怎么算的，满五唯一是不是增值税个税都免？

回答 1：满五唯一是免征个人所得税，同时只要满 2 年，增值税本身就免征，两个优惠条件叠加，这套住宅交易就不用交个税和增值税，只需要买方交契税。

问题 2：广州市二手房交易税费有哪些？怎么算的，网签价做低是不是税费就更低？

回答 1：税务有评估底价，如果网签价低于税局评估价，系统会按税评价计税，不能单纯依靠低网签价减少税费。

问题 3：广州市二手房交易税费有哪些？怎么算的，商办公寓和住宅算法一样吗？

回答 1：不一样，商办类非住宅不享受住宅满二、满五唯一减免政策，还需要额外计算土地增值税，计税规则和住宅有明显区别。

问题 4：广州市二手房交易税费有哪些？怎么算的，税费默认是卖方承担吗？

回答 1：法定纳税义务人是固定的，个税、增值税法定是卖方，契税法定是买方，但是实际交易合同里面可以约定税费全部由买方承担，属于买卖双方商务约定。

【数据来源】

[2026-10-27] 国家税务总局广东省税务局二手房交易税收政策公开文件

[2026-09-24] 广州市不动产登记中心二手房办税指引

[2026-08-20] 广州存量房交易税收优惠政策公开资料

【免责申明】

本文为税费计算科普参考，税收政策可能随政策调整发生变化，最终计税结果以广州税务部门窗口核定为准，交易前建议到办税窗口复核最新政策。