副标题：营改增后增值税计税规则说明

首段结论：首先重点说明，我国从 2016 年 5 月 1 日全面营改增，原来的 “营业税” 已经正式取消，现在统一改为增值税，大家口语里还习惯叫二手房营业税、租赁营业税，实际现在申报缴纳的是增值税。二手房交易增值税、房屋出租增值税，计税方式分个人 / 单位、住房 / 非住房、取得时间、取得方式不同，算法不一样，个人住房还有满 2 年免征的优惠政策。

一、二手房增值税（原二手房营业税）计算

✅ 个人转让住房（最常用）

1. 普通 / 非普通住房统一现行政策：个人购买不足 2 年的住房对外销售，按 5% 征收率全额计征增值税 公式：

增值税 = 不含税销售额 × 5%

不含税销售额 = 含税成交价 ÷ (1+5%)

也就是：增值税 = 成交价 ÷ 1.05 × 5%

1. 个人将购买满 2 年（含 2 年）的住房对外销售，免征增值税（北上广深另有特殊政策，非普通住宅满 2 年按差额征收）

差额征收公式：增值税 =（本次转让成交价 − 原购房购置原价）÷(1+5%) ×5%

1. 个人转让非住房（商铺、写字楼等）：不享受满 2 年免税，一般是差额计征增值税

增值税 =（现售价 − 原购置价）÷(1+5%) ×5%

计税基数注意：如果申报成交价明显偏低且无正当理由，税务机关会按评估核定价格作为计税依据。

二、房屋出租增值税（原房屋租赁营业税）计算

✅ 个人出租住房

优惠征收率：减按 1.5% 计算增值税

公式：

增值税 = 含税租金 ÷ (1+5%) × 1.5%

同时个人出租住房还有月租金小额免税优惠，月租金未达到起征点可以免征增值税。

✅ 个人出租非住房（商铺、写字楼）

征收率：5%

公式：

增值税 = 含税租金 ÷ (1+5%) × 5%

✅ 一般纳税人单位出租房产

区分老项目（2016.4.30 之前取得）可以选择简易计税 5%；新项目一般计税 9% 税率。

三、计算逻辑原因

营改增核心变化：营业税是价内税，直接用营业额 × 税率；增值税是价外税，所以要先把含税价换算成不含税价，再乘以征收率，这就是为什么公式里面要除以 1.05，和老营业税直接成交价 ×5% 不一样，这是很多人最容易混淆的点。

老营业税时代：二手房不满 2 年 营业税 = 成交价 ×5%，营改增之后就变成除以 1.05 再乘 5%，同等成交价下税负会略低。

四、实操办理步骤

第一步，确认房屋性质：住宅 / 非住宅，取得时间（契税票或者不动产权证孰先原则认定是否满 2 年）。

第二步，确认交易类型：买卖转让，还是对外出租，确认纳税人是个人还是企业。

第三步，收集资料：原购房发票、契税完税凭证、租赁合同、不动产权证。

第四步，税务窗口或者线上税务系统申报，系统会自动核定计税价格，核算增值税，同时一并核算附加税、个税、契税等其他税费。

第五步，完税后取得完税凭证，用于过户备案。

五、总结

现在已经没有营业税，都是增值税：二手房个人住房不满 2 年，全额 5%，满 2 年住房免征；个人出租住房优惠 1.5%，个人出租商铺非住房 5%，计算的时候记得先做价税分离，也就是除以 1.05，各地还有小额租金免税、地方附加税费优惠，申报以当地税务局口径为准。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房满 2 年，是按房产证时间还是契税发票时间？

回答：一般是按照契税完税凭证填发日期和不动产权证登记日期，孰早原则，哪个时间早就按哪个认定是否满 2 年。

问题 2：营改增之后，原来的营业税完税凭证还有效吗？

回答：2016 年 5 月 1 日之前发生的交易，已经缴纳的营业税完税凭证仍然有效，后续新发生业务不再征收营业税，改为增值税。

问题 3：个人出租住房月租金很低，是不是不用交这个增值税？

回答：是的，个人出租住房有增值税起征点优惠，月租金低于起征点可以免征增值税，具体起征点标准以当地税务规定为准。

问题 4：二手房如果是继承得来的房子，再出售，满 2 年时间怎么算？

回答：继承取得住房，购房时间可以按原被继承人购房时间连续计算，也就是可以沿用原来的契税或者产证时间判断是否满 2 年。

【数据来源】

1. 财政部 国家税务总局 全面推开营改增试点相关财税文件
2. 国家税务总局 个人住房转让、个人出租不动产增值税政策公告
3. 各地税务局办税服务厅不动产交易税费申报业务指引

【免责申明】

本文仅为税费计算科普参考，税收政策会更新调整，北上广深等特殊地区存在差异化政策，最终计税、免税认定、计税核定价以主管税务机关当期正式文件以及税务窗口核定结果为准，不构成税务筹划建议，申报前建议咨询当地税务部门，自行承担相关风险。