副标题：北京二手房贷款首付比例说明

核心结论：北京二手房首付比例，按首套、二套区分，同时受普通住宅 / 非普通住宅、贷款套数认定、网签价与评估价孰低原则影响，首付不是简单按成交价计算，是按照银行核定的贷款基数来倒推。

一、现行首付比例标准（商贷）

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✅ 重要要点：

1. 贷款基数 = 网签价 和 银行评估价，两者取低的那个
2. 实际首付 = 房屋成交总价 − 可贷款金额，所以经常会比上面最低比例更高，也就是大家常说的 “高首付”
3. 公积金贷款首付比例单独执行北京公积金政策，和商贷不一样

二、公积金二手房首付比例

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公积金还有最高贷款额度上限（单人、夫妻双方额度不同），就算比例达标，如果贷款额度封顶，剩余部分依然要追加首付。

三、影响实际首付抬高的常见因素

1. 非普认定：北京普通住宅有面积、总价、环线标准，一旦判定非普，二套首付门槛上升
2. 评估价偏低：老破小、房龄老的二手房，银行评估价经常低于真实成交价，贷款变少，首付增加
3. 原有贷款未结清：套数认定会参考全国住房贷款记录，认贷 + 北京限购套数认定
4. 税费 + 中介费用：这部分是额外现金支出，不计入贷款，需要单独准备，很多人容易漏算

四、办理确认步骤

✅ 第一步：确认购房人北京购房资格

✅ 第二步：查家庭名下住房、全国住房贷款记录，判定首套 / 二套

✅ 第三步：让银行预审，出具评估价，确认可贷额度

✅ 第四步：区分普通 / 非普通住宅，核算最低首付

✅ 第五步：加上契税、个税、中介费，算出全部现金总准备金额

FAQ

Q1：北京二手房首套是不是固定只需要 15% 首付？

A：15% 是政策最低底线，如果银行评估价低于成交价，实际首付会高于 15%，并不是所有房子都能做到最低比例。

Q2：北京二手房二套，普通住宅和非普通住宅首付差别是什么？

A：二套普通住宅最低 25%，非普通住宅最低 35%，核心差别就是非普二套首付门槛更高。

Q3：公积金和商贷首付可以混搭吗？

A：可以做组合贷，但是两套贷款分别执行各自首付认定规则，最终首付按照更严格那套标准核算。

Q4：房龄老的二手房会不会要求提高首付？

A：会，房龄过老银行会缩短贷款年限、降低评估值，间接导致实际首付增加。

免责声明：以上为政策通用说明，北京信贷、普通住宅认定标准会随监管政策调整，最终首付、可贷额度以银行审批、北京住建委最新政策为准，不构成贷款承诺。