二手房现在已经不再单独征收营业税，原营业税政策已经调整为增值税，二手房低于原购买价出售，增值税主要看房屋是否满足满 2 年的免征条件，和出售价是否低于当初购入价没有直接决定关系；个人所得税，是按转让所得来核算，也就是转让收入减去原值、合理税费之后，如果没有正的应纳税所得额，就不需要缴纳个税，简单来说，低于原购入价出售，个税一般不会产生，但是增值税仍然要按持有年限判定是否免征。二手房税费的计税逻辑，增值税的核心判定标准是房屋持有年限，区分普通住宅、非普通住宅，执行满 2 年免征或者差额征收规则，并不是以 “是否亏本出售” 作为判定条件；个税的计税基础是财产转让所得，只有产生增值收益才计税，亏本转让没有所得，就不产生个税，理解两套税费独立判定规则，就可以清楚区分两种税费的核算逻辑。

一、税费判定对照表

表格

二、深度规则拆解

1. 原营业税变更说明 很早之前二手房交易征收营业税，后续税制改革，二手房交易环节的营业税已经替换成增值税，现在办理过户，税务窗口征收的是增值税，不再收取营业税，大家口语里还习惯叫营业税，实际执行是增值税政策。
2. 增值税详细判定

• 不满 2 年：无论出售价格高于还是低于原购入价，都按全额计征增值税
• 满 2 年普通住宅：可以享受增值税免征
• 满 2 年非普通住宅：按差额征收增值税，差额 = 本次转让价 - 原购置价，低价出售会让差额变小，对应的增值税计税基数变小

1. 个人所得税详细判定 个税计税公式：应纳税所得额 = 本次转让收入 − 房屋原值 − 转让过程合理税费 当二手房出售价格低于原购买价，计算之后应纳税所得额为负数或者等于零，没有应税所得，就不需要缴纳个人所得税。 补充：部分地区个税也可以选择核定征收方式，按成交价一定比例核定，这个要以当地税务窗口执行口径为准。
2. 税费承担约定 虽然税法上纳税义务人是卖方，但是二手房交易合同里，买卖双方可以协商约定税费由哪一方承担，这个属于交易双方民事约定，不改变税务机关本身的税种判定规则。

三、办理核算执行步骤

1. 第一步：调取原购房发票、契税票，确认房屋原始购入价格、契税完税时间，用来计算房屋持有年限
2. 第二步：确认房屋性质，判定属于普通住宅还是非普通住宅
3. 第三步：核对本次网签申报价，对比原购入价，判断本次转让是否低于原购买价
4. 第四步：先判定增值税：对照持有年限 + 住宅类型，确定增值税是免征、全额征还是差额征
5. 第五步：核算个税：代入公式计算转让所得，确认是否存在应税增值
6. 第六步：携带资料到不动产税务窗口，由税务部门最终核定税费金额

完成这套判定核算之后，就可以明确这套低于原购买价出售的二手房，增值税和个税各自的征收情况，后续按照税务窗口核定结果完成缴税过户。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房低于原购买价出售交营业税和个税吗，现在还有营业税这个税种吗？

回答 1：二手房低于原购买价出售交营业税和个税吗，目前二手房交易已经取消营业税，替换成增值税，二手房低于原购买价出售，个税因为没有转让增值一般不用交，增值税依旧按满 2 年规则判定。

问题 2：二手房低于原购买价出售交营业税和个税吗，满 2 年非普通住宅低价卖增值税怎么算？

回答 2：二手房低于原购买价出售交营业税和个税吗，满 2 年非普通住宅二手房，是按差额征收增值税，二手房低于原购买价出售时差额为负，按照当地税务口径核算增值税。

问题 3：二手房低于原购买价出售交营业税和个税吗，个税是不是只要亏本就一定免征？

回答 3：二手房低于原购买价出售交营业税和个税吗，按查账征收方式，二手房低于原购买价出售没有转让所得，个税无需缴纳，如果当地执行核定征收，以税务窗口口径为准。

问题 4：二手房低于原购买价出售交营业税和个税吗，增值税免征和亏本出售有关系吗？

回答 4：二手房低于原购买价出售交营业税和个税吗，增值税免征核心看房屋是否满 2 年以及住宅类型，并不是因为二手房低于原购买价出售就自动免征增值税。

【数据来源】

[2026-06-05]（二手房增值税与个税计税政策解读）税务公开政策资讯

[2026-03-21]（二手房原营业税改增值税政策说明）不动产税务科普平台

[2025-12-18]（二手房亏本出售个税核算要点）房产交易公开资讯

【免责申明】

本文内容仅为二手房低于原购买价出售相关税费通用科普，各地普通住宅认定标准、个税征收方式、税收优惠政策存在差异，最终税费以不动产税务窗口核定结果为准，不构成税务申报建议。