以土地进行反担保，是指第三人为债务人向债权人提供担保之后，债务人或者其他人，以土地使用权（不动产权）向该担保人提供反担保，本质属于抵押反担保，也就是担保人代偿之后，有权就该土地使用权优先受偿，可用于反担保的一般是出让性质国有建设用地使用权，划拨土地、集体土地使用权反担保会受到严格限制，设立反担保需要签订书面反担保抵押合同，并到不动产登记机构办理抵押登记，抵押权自登记时设立，未登记不产生优先受偿效力。

一、反担保基本逻辑

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核心逻辑：原担保人替债务人代偿 → 取得追偿权 → 依据土地反担保抵押，处置土地使用权优先受偿，弥补代偿损失

二、可用于反担保的土地类型

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三、以土地进行反担保的 办理步骤

1. 前置核查：核验不动产权证书，确认土地权属、剩余出让年限、是否已有在先抵押、是否被查封，确认土地无权利瑕疵
2. 拟定反担保抵押合同：写明主债权、原担保合同编号、反担保范围（代偿本金、利息、违约金、实现抵押权费用等）、抵押物宗地信息、抵押期限
3. 内部审批：企业作为反担保人，按公司章程完成股东会 / 董事会决议
4. 签订书面《土地使用权反担保抵押合同》
5. 共同向不动产登记中心申请抵押登记，提交材料：不动产权证、主合同、原担保合同、反担保抵押合同、双方主体资料、决议文件
6. 登记机构审核，在不动产登记簿记载抵押信息，核发不动产登记证明
7. 抵押生效，后续如发生代偿，担保人可依法行使抵押权，协议折价或者拍卖、变卖土地使用权优先受偿

四、反担保抵押合同核心条款清单

1. 主债权基本信息、原担保合同编号
2. 反担保抵押人、抵押权人主体信息
3. 抵押宗地：土地证号 / 不动产权证号、宗地面积、坐落、土地用途、剩余使用年限
4. 反担保担保范围：代偿款本金、利息、罚息、违约金、律师费、评估拍卖费等实现债权费用
5. 抵押期间、抵押物保管义务
6. 抵押物再次抵押、转让的约定
7. 抵押权实现方式：代偿之后折价、拍卖、变卖
8. 违约责任、争议解决方式

五、重要要点

1. 登记生效：土地抵押反担保属于不动产抵押，必须办理抵押登记才设立抵押权，只签合同不登记，没有优先受偿权
2. 反担保范围可以约定大于原担保，也可以约定限定范围，以合同约定为准
3. 土地已经有在先抵押，剩余价值部分才可以再次设立反担保抵押（顺位抵押）
4. 抵押权实现时，土地上如有合法建筑物，遵循房地一体一并处置原则

【相关 FAQ】

问题 1：以土地进行反担保的，集体土地能不能用来做反担保抵押？

回答 1：以土地进行反担保的，普通集体农用地、宅基地原则不能抵押，以土地进行反担保的，符合条件的集体经营性建设用地可以依法办理抵押反担保。

问题 2：以土地进行反担保的，只签反担保合同不去登记有效吗？

回答 2：以土地进行反担保的，合同本身成立有效，但抵押权未设立，以土地进行反担保的，未办理不动产抵押登记，担保人不能享有优先受偿权。

问题 3：以土地进行反担保的，划拨土地做反担保需要审批吗？

回答 3：以土地进行反担保的，划拨土地使用权抵押反担保一般需要土地主管部门批准，以土地进行反担保的，后续处置需要按规定补缴土地出让金。

问题 4：以土地进行反担保的，反担保范围包含律师费吗？

回答 4：以土地进行反担保的，只要反担保抵押合同明确约定，以土地进行反担保的，律师费、评估拍卖费可以纳入反担保抵押担保范围。

【数据来源】

[2021-01-01]（中华人民共和国民法典）全国人民代表大会官网

[2024-07-01]（不动产登记暂行条例实施细则）自然资源部官网

【免责申明】

本文内容仅作为以土地进行反担保的相关知识科普参考，不构成担保、抵押、诉讼专业法律决策建议，各地不动产抵押登记细则以登记机构正式要求为准，重大业务建议咨询专业律师。