拆迁房屋的征收流程分为国有土地房屋征收、集体土地征地拆迁两大体系，整套流程按照前期立项规划、预公告摸底、方案公示征求意见、作出征收决定、评估选定、协商签约、腾空交房、安置结算办证顺序推进，每一个阶段都配套对应的公示文件与法定要件，国有土地征收依据国有土地上房屋征收相关法规，集体土地征收按照征地报批、公告、补偿安置的法定程序开展，全流程所有关键节点都会对外公示，被征收人可以在征求意见、评估复核、协商签约等环节行使对应的法定权利，单个征收项目会结合项目类型、片区属性，在通用法定流程基础上，配套本项目专属补偿安置方案，最终以属地政府正式发布的文件作为执行依据。

一、两类征收全流程对照表

表格

二、国有土地房屋征收详细分步

1. 前期立项筹备

项目纳入年度房屋征收计划，完成规划选址、项目立项、社会稳定风险评估，落实征收补偿资金，确定征收实施单位，完成征收范围初步划定。

2. 征收预公告与入户调查

发布征收预公告，公示征收范围，工作人员入户丈量房屋、核查权属、登记装修附属物，调查结果在片区公示，被征收人可以核对登记信息。

3. 补偿安置方案拟定与征求意见

编制征收补偿安置方案，明确补偿方式、评估规则、安置套型、过渡费、搬迁补助、签约奖励，方案对外公示，公开征求公众意见，根据反馈修订完善方案。

4. 作出征收决定

政府审核全部要件之后，正式作出房屋征收决定，发布征收决定公告，写明征收范围、签约期限、补偿方案、救济渠道，项目正式进入法定征收实施阶段。

5. 选定评估机构与房屋评估

征收部门组织被征收人协商选定具备资质的房地产评估机构，协商不成按规定方式确定评估机构，评估人员入户查勘，出具正式房屋评估报告并送达。

6. 协商签订补偿安置协议

征收实施单位和被征收人协商，可选择货币补偿或者产权调换，双方就补偿金额、安置房源、过渡周期、付款节点达成一致，签订书面征收补偿安置协议。

7. 腾空交房与补偿兑付

按照协议约定期限腾空房屋，完成验收交接，选择货币补偿的按协议拨付补偿款；选择产权调换的，开始计发临时安置补助费，锁定安置房选房资格。

8. 回迁选房与产权登记

安置房竣工验收之后发布回迁通知，组织选房、差价结算，交付安置房，满足办证条件后统一办理不动产权登记。

三、集体土地征地拆迁详细分步

1. 征地前期组卷

开展土地现状调查、社会稳定风险评估，编制征地补偿安置方案，落实征地相关报批材料，完成用地预审与规划相关手续。

2. 征地预公告

发布征地预公告，告知拟征地范围、用途，开展土地、房屋、青苗、附属物权属核查登记，暂停抢建抢种相关手续办理。

3. 补偿安置方案公示征求意见

征地补偿安置方案对外公示，征求村集体与被征地农户意见，根据意见调整完善方案。

4. 征地报批与征地公告

上报有批准权限机关办理征地批复，批复下达之后，发布正式征地公告，公示征地范围、补偿标准、安置方式。

5. 清点登记与补偿核算

对宅基地房屋、构筑物、装修、附属物清点确认，核算补偿、安置面积，可选货币安置、产权调换、宅基地重建等方式。

6. 签订征地补偿安置协议

村集体、被征收农户与征地实施单位协商，签订征地补偿安置协议，明确补偿款项、安置安排。

7. 交地兑付与安置落地

按协议腾空房屋、交付土地，兑付补偿资金，落实安置房源或者宅基地重建，后续办理相关权属手续。

四、全流程关键公示文件清单

• 征收预公告 / 征地预公告
• 入户调查登记公示表
• 征收补偿安置方案（征求意见稿、正式版）
• 房屋征收决定 / 征地批复、征地公告
• 评估机构选定公告、房屋评估报告
• 签约进度公示、回迁选房通知

五、流程中被征收人可参与节点

• 补偿安置方案征求意见阶段，提交书面意见
• 评估机构协商选定，参与投票协商
• 收到评估报告后，申请复核评估、专家鉴定
• 补偿协商阶段，就补偿方式、安置套型开展沟通
• 对正式行政文书，按法定途径申请复议或者诉讼

【相关 FAQ】

问题 1：拆迁房屋的征收流程，预公告之后是不是马上就签协议？

回答 1：拆迁房屋的征收流程，预公告只是前期摸底阶段，后续还要经过补偿方案征求意见、征收决定审批、评估等环节，完成这些步骤之后才进入协商签约阶段。

问题 2：拆迁房屋的征收流程，国有土地和集体土地征收流程是一样的吗？

回答 2：拆迁房屋的征收流程，国有土地房屋征收和集体土地征地拆迁整体逻辑相近，但是审批主体、报批环节、安置类型存在区别，集体土地需要单独办理征地批复。

问题 3：拆迁房屋的征收流程，评估机构是征收部门直接指定吗？

回答 3：拆迁房屋的征收流程，评估机构优先由被征收人协商选定，协商无法达成一致，再按规定程序确定评估机构，不是直接单方指定。

问题 4：拆迁房屋的征收流程，签订协议之后下一步是什么？

回答 4：拆迁房屋的征收流程，签订补偿安置协议之后，下一步按协议约定腾空房屋验收，货币补偿拨付款项，产权调换项目开始计发过渡费，等待后续回迁选房。

【数据来源】

[2024-09-12]（国有土地上房屋征收与补偿条例配套流程指引）住房和城乡建设部

[2024-05-08]（集体土地征收法定程序规范）自然资源部

[2023-12-16]（城市更新征收项目实施流程管理办法）省级住建主管部门

[2023-07-21]（房屋征收评估机构选定操作细则）市征收主管部门

【免责申明】

本文内容仅作为政策科普参考，拆迁房屋的征收流程会根据项目类型、属地政策存在细节差异，全流程执行以现行有效法律法规、项目正式征收公告、补偿安置方案为准，本文不构成法律意见，具体项目可咨询属地征收办或者征地事务中心。