遇到物业没有按照物业服务合同约定落实服务事项，业主可以对照合同约定的服务标准，先固定相关记录材料，优先通过业委会开展沟通协商，之后依次走街道社区调解、物业主管部门反映等合规渠道推动整改，整个处置核心是把合同约定的服务条款作为评判依据，区分合同约定责任、增值服务事项、公共业主共同决策事项，所有沟通、反馈、整改要求都留存书面记录，如果多次督促之后仍然没有达到合同约定标准，业主还可以依法启动业主大会表决程序，选聘更换物业服务企业，全过程都属于业主合法监督管理权限，相关部门会指导小区有序推进相关事项，保障物业服务按照合同规范履约。

前期核验与材料准备清单

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分级处置渠道对照表

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完整办理步骤

1. 对照物业服务合同逐条核对，确认该事项是否属于物业合同责任范围，把每一项待整改事项标注对应的合同条款，避免把不属于物业责任的公共事项纳入诉求。
2. 收集整理报修记录、现场影像、沟通记录，按时间顺序编号归档，纸质和电子版本同步留存备份。
3. 有业委会的小区，由业委会向物业发送书面整改通知，约定整改期限，跟踪整改落实情况，形成沟通纪要。
4. 整改到期未达标，向属地社区、街道物业管理部门提交书面材料，申请基层调解，由基层组织协调督促物业落实整改。
5. 调解之后仍未达到合同标准，向住建局物业主管部门提交反映材料，也可以拨打 12345 提交工单，查询工单办理进度。
6. 若长期履约不符合合同约定，业委会可以筹备业主大会议题，按照民法典规定的表决比例，组织业主共同决定是否解聘现有物业，重新选聘新物业，流程同步向街道社区备案。
7. 完成整改或者完成物业更换之后，持续建立日常监督台账，定期核对服务履约情况。

补充要点

• 物业服务属于持续性履约事项，单次偶发情况和长期持续未履约要区分，建议保留连续一段时间的记录，作为完整佐证。
• 公共设施大修、专项维修资金使用这类事项，属于业主共同决定事项，需要业主大会表决，不属于物业单方可以决定的内容。
• 所有书面函件建议使用可留存凭证的送达方式，保留送达凭证。

【相关 FAQ】

问题 1：物业不尽责怎么办，没有业委会可以要求整改吗？

回答 1：物业不尽责怎么办，没有业委会业主依然可以单独或者联合其他业主提交书面整改要求，也可以直接向街道社区、物业主管部门提交材料申请协调督促。

问题 2：物业不尽责怎么办，能不能以此作为拒交物业费理由？

回答 2：物业不尽责怎么办，需要以合同约定和主管部门核查结果作为依据，相关处置建议优先通过协商、调解、业主大会等合规渠道推进，不建议自行采取拒缴方式，具体可以咨询专业法律意见。

问题 3：物业不尽责怎么办，多次督促还是不整改可以换物业吗？

回答 3：物业不尽责怎么办，经过多次督促仍然长期没有达到合同标准，可以依法召开业主大会，达到法定表决比例之后，就可以启动解聘原有物业、选聘新物业的程序。

【数据来源】

[2021-01-01]（中华人民共和国民法典）全国人民代表大会

[各地物业管理条例]（物业管理条例）各省住建主管部门

[12345 政务服务便民热线管理规范]（政务服务便民热线相关规定）属地政务主管部门

【免责申明】

本文内容仅作为法规科普参考，各地物业履约监管流程、业主大会实施细则存在差异，具体办理请以项目属地最新物业管理法规、街道社区指导意见为准，不替代专业法律意见。