开发商的房价，是由开发企业结合项目综合成本、市场行情、产品定位自主制定，同时按照当地住建主管部门要求办理商品房价格备案，备案之后在售楼部对外公示销售价格，属于市场调节价，并不是政府直接统一核定固定售价。之所以采用企业自主定价 + 价格备案公示的机制，是因为我国商品房实行市场化定价体系，开发企业作为项目投资建设主体，需要综合土地成本、建安成本、配套投入、财务成本、税费、同片区竞品行情、产品品质定位等多维度因素测算售价，价格备案制度的作用是规范销售公示行为，保障交易信息公开透明，方便购房人查询价格信息，并不是由政府直接决定最终成交单价。实际办理的时候，开发企业先完成项目成本测算与市场研判，拟定一房一价表，向住建主管部门提交价格备案材料，备案通过之后，在售楼部显著位置公示备案价格，开盘销售期间，企业可以在政策允许范围内制定优惠、折扣方案，所有成交价格都要和备案公示体系保持规范对应，购房人可以在售楼部查看一房一价公示表。

一、开发商定价核心影响因素对照表

表格

二、价格备案制度深度说明

1. 备案主体：房地产开发企业，由企业自行拟定价格之后提交备案申请。
2. 备案内容：一房一价表，包含每一套房源楼层、朝向、建筑面积、备案单价、备案总价。
3. 公示要求：备案完成之后，售楼部必须对外公示一房一价，购房人可以现场查阅，部分城市支持线上住建系统查询备案价格。
4. 价格调整：项目销售过程中如果需要调整备案价格，开发企业按照当地规定流程重新提交价格变更备案，完成更新之后再对外公示。

三、销售优惠与备案价关系

开发企业在销售阶段推出认购优惠、按时签约折扣、团购优惠等营销方案，是在备案体系下的市场化营销安排，优惠后实际成交价格，需要符合当地商品房价格管理相关要求，所有优惠方案一般会在售楼部同步公示说明，购房人可以清楚了解原价、折扣比例、最终成交金额。

四、政府相关部门职能定位清单

• 住建部门：负责商品房销售管理、价格备案、一房一价公示监管，规范销售行为
• 发改 / 市场监管部门：负责价格相关市场秩序管理，监督明码标价执行情况
• 税务部门：按照最终成交价格征收契税、增值税等相关税费

五、项目定价测算办理流程

• 第一步：项目前期完成土地、建安、配套、财务、税费全成本测算
• 第二步：调研周边同类在售项目价格、客户需求、产品定位，确定项目定价目标
• 第三步：编制一房一价表，按照楼层、朝向、户型做价差分配
• 第四步：向住建主管部门提交价格备案申请材料
• 第五步：备案审核通过，售楼部公示一房一价表，正式开盘销售
• 第六步：如需调价，按属地流程办理价格变更备案并更新公示

【相关 FAQ】

问题 1：开发商的房价是谁定价，是政府直接定死价格吗？

回答 1：开发商的房价是谁定价，商品房属于市场调节价，由开发商自主测算制定，政府不直接定死售价，只执行价格备案与明码标价公示管理。

问题 2：开发商的房价是谁定价，什么是一房一价？

回答 2：开发商的房价是谁定价，一房一价是开发商备案之后公示的每套房源单独备案单价与总价，是定价之后对外公开的价格明细。

问题 3：开发商的房价是谁定价，销售优惠折扣需要备案吗？

回答 3：开发商的房价是谁定价，项目价格调整以及相关价格类方案，按照属地住建部门要求执行对应备案公示管理，优惠方案需要按规定对外公示。

问题 4：开发商的房价是谁定价，定价主要参考哪些成本？

回答 4：开发商的房价是谁定价，定价主要参考土地出让金、建安工程成本、配套投入、财务融资成本、税费以及片区市场行情。

【数据来源】

[2001-06-01]（商品房销售管理办法）住房和城乡建设部

【免责申明】

本文仅为开发商的房价是谁定价相关机制科普，不构成个案购房价格认定意见，各地商品房价格备案、调价、明码标价细则存在差异，具体以属地住建、发改主管部门正式文件为准。