商业用地出让法定最高年限为 40 年，土地使用权到期之后，优先按照法律规定申请续期，经自然资源主管部门审核通过之后，重新签订国有建设用地使用权出让合同，补缴对应的土地出让金，完成登记之后继续保有该宗商用土地的使用权，地上合法建筑物所有权仍然归原产权主体所有，续期办理由土地使用权人主动发起申请，整套流程是标准化的国有建设用地使用权续期业务，各地自然资源部门都设置对应的受理窗口，按照当地公示的办事规则推进办理。

之所以设置商用土地年限以及到期续期制度，是因为我国城市土地属于国家所有，企业或者个人取得的是有期限的国有建设用地使用权，不是土地永久所有权，出让合同当中会明确记载土地使用起止日期，到期之后使用权期限届满，需要通过法定续期程序重新取得下一阶段的使用权，续期审批会结合国土空间规划、片区控制性详细规划、产业布局要求综合核验，确保该宗地后续使用仍然符合城乡规划要求，同时续期需要重新核算土地出让价款，出让金标准参考当期同区域同用途基准地价、市场评估价来确定，保障国有土地资产规范管理。

商用土地到期续期完整办理步骤

表格

续期相关核心要点分层说明

一、规划条件匹配要求

续期申请前提是宗地后续使用继续符合现行国土空间规划，如果片区规划已经调整，原商业用地规划用途发生变更，会按照新规划要求统筹安排，申请人需要配合规划核验工作，确保后续开发使用合规。

二、出让金核算逻辑

补缴出让金不是固定统一数值，是结合宗地位置、商业等级、当期基准地价、市场评估结果计算，不同城市、不同商圈核算标准存在地区差异，以属地官方公示的评估核算结果为准。

三、产权衔接说明

地上合法建成的商铺、商业楼宇等建筑物，产权归属和土地使用权是相互衔接的，完成土地续期登记之后，房屋产权对应的土地使用权同步延续，不动产登记信息同步更新。

整套商用土地到期续期业务，是国家法定的标准化办事流程，产权人按照属地自然资源部门公布的申报要求准备材料，依次完成申请、规划审核、地价核定、签约缴款、不动产登记，就可以顺利完成商用土地使用权续期，继续开展商业经营使用，全程业务受理、审核、公示、登记都在政务服务体系内规范办理，企业和产权人可以提前对接属地窗口，了解当地最新办事清单与办理时限。

【相关 FAQ】

问题 1：商用土地到期申请续期，是否可以继续保持原来商业用途？

回答 1：商用土地到期申请续期的时候，只要该宗地仍然符合片区现行控制性详细规划，规划允许继续保留商业用途，就可以维持原有商业用途办理续期，新出让合同依旧登记为商业用地性质。

问题 2：商用土地到期续期的土地出让金，是按照当年最初拿地价格计算吗？

回答 2：商用土地到期续期补缴出让金，不是沿用最初拿地的老价格，是按照续期时点，宗地所在区域当期基准地价以及专业机构市场评估地价来重新核算确定。

问题 3：商用土地到期之后，产权人最晚什么时候提交续期申请？

回答 3：商用土地到期续期推荐在使用权届满之前提前提交申请，预留规划审查、地价评估、签约缴款的完整办理周期，在到期前完成全部续期登记手续。

问题 4：商用土地到期续期办理，企业和个人产权人办理流程是否一致？

回答 4：商用土地到期续期，企业产权人和个人产权人核心办理流程保持一致，都是提交续期申请、规划审核、地价核定、签订新出让合同、缴纳出让金、不动产登记，仅申报主体身份证明材料有所区分。

问题 5：商用土地完成续期之后，新的土地使用年限是多久？

回答 5：商用土地完成续期之后，新的使用年限由新签订的国有建设用地使用权出让合同约定，商业用地出让最高年限依旧按照法定 40 年上限执行，具体年限以合同约定为准。

【数据来源】

[2020-01-01]《中华人民共和国城市房地产管理法》全国人大常委会

[2020-01-01]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国务院

[2021-01-01]《中华人民共和国民法典》全国人民代表大会

【免责申明】

本文内容仅作为商用土地到期续期业务科普参考，各地自然资源主管部门办事细则、地价核算标准、申报材料清单、办理时限会根据属地政策动态更新，正式办理前请以属地自然资源局、不动产登记中心官方公布的现行政策与办事指南为准，本文不替代官方审批结论，不构成任何行政承诺。