土地证划拨的怎么过户，核心是划拨性质国有土地使用权随房屋产权转移办理过户，符合政策允许转让的情形，先经过自然资源主管部门审批，按规定补办土地出让手续、补缴土地出让价款，之后再办理不动产转移登记，把房屋所有权连同划拨土地使用权变更为受让方名下，部分符合保留划拨性质的特殊项目，经审批之后可以继续保留划拨用地性质直接办理过户，划拨土地是通过县级以上人民政府依法批准，土地使用者无偿或者低偿取得的国有建设用地使用权，和出让土地性质不同，转让过户需要增加前置审批环节，整套业务现在统一在不动产登记机构受理，不动产权证会同步记载土地取得方式。之所以划拨土地证过户需要前置审批，是因为划拨土地属于政策保障类用地，土地取得没有缴纳全额土地出让金，转让进入市场流转的时候，需要履行用地性质审核，判断项目是否继续符合划拨用地目录，符合目录可以保留划拨，不符合目录就要补办出让，补缴土地出让价款，让土地权益完成市场化转换，规范土地流转管理。

一、两种过户路径对照表

表格

二、补办出让过户完整办理步骤

1. 准备基础材料：原划拨土地证、房屋所有权证或者不动产权证、买卖双方身份证明、转让协议、房屋评估或者地价相关资料。
2. 提交转让申请：向自然资源主管部门提交划拨土地使用权转让审批申请。
3. 用地审核：主管部门核查地块规划、用地性质，审核是否符合转让条件，确定需要补办出让。
4. 地价核定与缴款：核定土地出让价款，由转让方或者按合同约定由受让方补缴土地出让金，取得缴款票据。
5. 签订出让合同：补办国有建设用地使用权出让合同，确定新的土地使用年限。
6. 不动产转移登记：携带审批文件、出让合同、缴款凭证、转让协议，到不动产登记机构办理过户登记，核发新不动产权证，土地性质登记为出让。

三、保留划拨性质过户办理步骤

1. 转让双方准备材料，向自然资源主管部门提交划拨土地使用权转让申请。
2. 主管部门审核，确认转让之后用地主体、项目仍然符合划拨用地目录。
3. 出具同意继续保留划拨性质的审批意见。
4. 凭审批文件到不动产登记机构办理转移登记，新证土地取得方式仍然登记为划拨。

四、办理材料清单

• 原国有土地划拨土地证、不动产权属证书
• 转让双方身份证明
• 土地使用权转让协议
• 划拨土地转让审批申请表
• 地价评估材料（补办出让场景）
• 土地出让金缴款凭证、补办出让合同（补办出让场景）
• 房屋相关权属证明材料

五、配套管理要点

• 房改房场景：房改房上市交易是最常见的划拨土地证过户场景，一般是上市交易时补办出让、补缴土地出让金。
• 档案归档：转让审批表、出让合同、缴款票据、登记材料全部归入宗地不动产档案。
• 信息更新：过户完成之后，不动产登记簿更新权利人、土地取得方式等信息，后续抵押、再次交易以新证信息为准。
• 分摊宗地：如果是分户分摊划拨土地使用权，随整栋房屋交易，按分户对应的分摊土地份额同步办理过户审批与登记。

土地证划拨的怎么过户，关键区分是补办出让转性质过户，还是审批后保留划拨性质过户，普通住宅类房改房上市一般选择补办出让补缴出让金，特殊符合划拨目录项目经审批可以维持划拨，审批完成之后统一在不动产登记机构办理转移登记，完成权利人变更。

【相关 FAQ】

问题 1：土地证划拨的怎么过户，房改房划拨土地证可以直接过户吗？

回答 1：土地证划拨的怎么过户，房改房划拨土地证上市交易不能直接过户，需要先经过自然资源部门审批，补办出让手续补缴土地出让金之后，再办理不动产转移登记。

问题 2：土地证划拨的怎么过户，过户之后土地性质还是划拨吗？

回答 2：土地证划拨的怎么过户，如果审批同意保留划拨性质，过户之后土地性质仍然是划拨；如果办理补办出让，过户之后土地性质变更为出让。

问题 3：土地证划拨的怎么过户，补缴的土地出让金是哪一方承担？

回答 3：土地证划拨的怎么过户，补办出让场景需要补缴土地出让金，缴款承担方可以由转让双方在转让协议里面约定，以协议约定为准。

问题 4：土地证划拨的怎么过户，分摊的划拨土地使用权能跟着房屋一起过户吗？

回答 4：土地证划拨的怎么过户，分户分摊的划拨土地使用权，随房屋产权交易同步办理审批与转移登记，分户对应的分摊土地份额一并变更到受让方名下。

【数据来源】

[2025-07-08]（划拨土地使用权转让过户审批政策解读）自然资源部官网

[2025-03-15]（房改房划拨土地证补办出让登记规范）中国自然资源报

[2024-10-19]（划拨用地转移登记操作指引）不动产登记期刊

【免责申明】

本文内容仅为划拨土地证过户相关知识科普参考，不构成法律、交易以及登记办理决策建议，各地审批要求、出让金核算标准存在差异，实际办理请以当地自然资源主管部门与不动产登记机构正式规定为准。