房屋对应的土地出让金，核心核算基础是宗地面积、当期基准地价、用地性质、剩余使用年限、容积率以及市场评估地价，常规核算逻辑分为两种场景，招拍挂新出让宗地是通过公开竞价直接确定成交出让金，存量划拨用地转出让、到期续期、用途变更这类情形，由自然资源主管部门委托具备资质的土地评估机构开展宗地地价评估，结合属地基准地价体系，按照用地类型、区位等级、剩余年限修正之后核定最终应缴土地出让金，房屋所在宗地的土地出让金是整宗宗地统一核算，不是单独按照每套房屋拆分计算，后续分户转让的时候，会按照对应分摊土地面积折算分摊部分的土地出让金，整套核算严格执行国有建设用地地价评估相关技术规范，由主管部门最终核定确认缴款金额。

核算房屋土地出让金，是因为国有建设用地属于国家所有，取得房屋对应的土地使用权需要缴纳土地出让对价，不同取得场景地价核算规则有区分，新出让宗地依靠公开市场竞价形成价格，划拨转出让、土地续期、土地用途调整属于补缴出让金场景，需要按照核算时点的土地市场价值进行评估，同时要做年期修正、容积率修正、区位因素修正，基准地价是官方定期公布的区域土地平均价格，是核算的重要参考基准，评估结果经过主管部门审核之后，作为签订出让合同、收缴出让金的计价依据，保证国有土地资产价值核算规范统一。

不同场景房屋土地出让金核算对照表

表格

分层详细要点

一、基准地价法核算要点

基准地价是属地自然资源部门定期更新公布的分级别、分用途土地基准价格，核算的时候，先确定房屋宗地所属的土地级别、用地类型，调取对应的基准地价，然后开展年期修正，也就是按照剩余土地使用年限和法定最高出让年限做系数折算，再叠加容积率修正、个别因素修正，最终得到宗地单位面积地价，单位地价乘以宗地总面积，就得到宗地土地出让金总额。

二、市场评估法核算要点

市场比较法是土地评估常用技术方法，选取同区域近期成交的同类出让宗地作为可比案例，对交易时间、区位、容积率、交易情况等因素逐项修正，测算出待估宗地的市场单价，再乘以宗地总面积，得到评估总地价，该方式多用于划拨转出让、土地续期补缴出让金核算，评估机构出具正式土地估价报告，提交自然资源主管部门审核确认。

三、分户分摊出让金核算要点

整宗土地已经核定总出让金之后，单套房屋对应的分摊土地面积 = 房屋建筑面积 ÷ 宗地总建筑面积 × 宗地总面积，单套房屋分摊土地出让金 = 宗地总出让金 × 该套房屋土地分摊比例，房改房、存量住宅转让补缴出让金经常使用这个分摊核算方式。

四、核算确认与缴款要点

核算结果不是企业自行计算就可以生效，需要由主管部门认可的评估机构出具估价报告，自然资源主管部门审核地价结果，核定最终应缴出让金金额，之后签订国有建设用地使用权出让合同，按照合同金额缴纳土地出让金，取得财政专用缴款票据。

计算房屋土地出让金，第一步先判定业务场景是新出让、划拨转出让、续期还是用途变更，第二步确认宗地面积、用地性质、剩余使用年限，第三步调取属地基准地价或者委托土地评估机构开展地价评估，第四步完成年期、容积率等各项因素修正，核算宗地总出让金，分户业务再按分摊比例折算单套房屋对应的出让金，第五步主管部门审核核定，确定最终缴款金额，办理前可以提前咨询属地自然资源局，确认当地现行基准地价更新版本以及地价核算技术要求。

【相关 FAQ】

问题 1：房屋土地出让金怎么算，是按每套房屋单独定价吗？

回答 1：房屋土地出让金怎么算，整宗宗地是统一核算总出让金，不是每套房屋单独定价，分户转让的时候再按照房屋分摊土地面积折算单套对应的房屋土地出让金。

问题 2：房屋土地出让金怎么算，划拨转出让要扣除划拨权益价吗？

回答 2：房屋土地出让金怎么算，划拨用地补办出让场景，核算补缴房屋土地出让金的时候，需要扣除划拨权益价格，差额部分作为应补缴的房屋土地出让金。

问题 3：房屋土地出让金怎么算，剩余年限会影响价格吗？

回答 3：房屋土地出让金怎么算，剩余土地使用年限是重要修正因素，核算的时候会做年期修正，剩余年限越短，对应的房屋土地出让金核算价格会按照修正系数调整。

问题 4：房屋土地出让金怎么算，基准地价是永久不变的吗？

回答 4：房屋土地出让金怎么算，基准地价由自然资源主管部门定期更新发布，核算房屋土地出让金需要使用最新公布版本的基准地价。

问题 5：房屋土地出让金怎么算，商业和住宅核算标准一样吗？

回答 5：房屋土地出让金怎么算，商业用地和住宅用地对应的基准地价等级单价不一样，核算房屋土地出让金的时候，是按照房屋对应的用地性质选择对应地价标准核算。

【数据来源】

[2012-07-01]《城镇土地估价规程》自然资源部

[2020-01-01]《中华人民共和国城市房地产管理法》全国人大常委会

[2021-01-01]《中华人民共和国民法典》全国人民代表大会

【免责申明】

本文内容仅作为房屋土地出让金核算方法科普参考，各地基准地价更新周期、地价修正系数、划拨权益价核定规则会结合属地政策动态调整，正式核算办理前，请以属地自然资源主管部门、土地评估机构官方现行技术规范与核定结果为准，本文不替代主管部门地价核定结论，不构成缴款金额承诺。