副标题：两证分属房屋与土地权利凭证，现已合并为不动产权证

房产证全称房屋所有权证，核心是证明房屋建筑物的所有权；土地证全称国有土地使用证，核心是证明宗地土地使用权，两证是不动产统一登记改革之前分开办理的两套独立权属证书，分别对应地上房屋、地下宗地两项权利，办理交易过户的时候，传统模式需要房产证、土地证两证同步变更，现在全国已经推行不动产统一登记，新核发的不动产权证书把房屋所有权和土地使用权两项权利合并记载在同一份证书里面，老的房产证、土地证继续保持原有法律效力，权利人后续办理过户、抵押等业务的时候，可以申请换发新的不动产权证。

分开设立两证的底层原因，是早期登记体系实行分部门登记，房屋由住建部门登记发证，土地由自然资源（原国土）部门登记发证，房屋是建筑物所有权，土地是国有土地使用权，两项权利分属不同登记模块，所以需要两份证书分别记载，不动产统一登记之后实现 “一证管两权”，简化登记流程，避免两证信息不一致的问题。

两证核心区别对照表

表格

分层详细要点

一、房产证要点

房产证记载的对象是地上建筑物，也就是房屋本身，重点信息是房屋面积、户型、结构、所有权人，它只证明房屋所有权，不单独证明土地使用权，老商品房很多是先办房产证，再单独办理土地证，早期部分老房子只办理了房产证，土地证没有同步办理。

二、土地证要点

土地证记载的是宗地土地使用权，重点信息是土地分摊面积、土地性质（出让 / 划拨）、土地使用起止年限，比如住宅 70 年、商业 40 年、工业 50 年，土地证是判断土地剩余年限、土地性质的重要凭证，房屋转让、续期、补缴出让金的时候，都需要参考土地证信息。

三、合并之后不动产权证要点

不动产权证书是新版证书，证内同时记载房屋信息和土地信息，把原来房产证 + 土地证两项内容整合，登记簿同步统一登记，后续二手房交易、抵押登记，直接使用不动产权证办理，不再需要单独提供老房产证和老土地证。

四、老证效力要点

已经持有的老房产证、老土地证，不需要强制马上更换，依然具备法定效力，当后续发生买卖过户、抵押、更名、补办等登记业务时，登记机构一般会收回老两证，核发新版不动产权证书。

整体办理逻辑，第一步区分手里是老房产证还是老土地证，第二步核对证上权利信息，第三步如果需要交易抵押，到不动产登记中心申请合并换发不动产权证，第四步完成新证登簿发证，办理前可以提前咨询属地不动产登记窗口，确认老证换发需要补充的配套材料。

【相关 FAQ】

问题 1：房产证土地证有何区别，老房子两证齐全还需要换不动产权证吗？

回答 1：房产证土地证有何区别，老证继续有效，不是强制更换，只有办理过户、抵押等业务时，才可以申请把房产证土地证合并换发不动产权证。

问题 2：房产证土地证有何区别，只有房产证没有土地证影响过户吗？

回答 2：房产证土地证有何区别，土地证记载土地使用权信息，缺少土地证，办理过户前一般需要补充核验土地权属信息，按窗口要求补齐相关资料。

问题 3：房产证土地证有何区别，土地使用年限是写在哪个证上？

回答 3：房产证土地证有何区别，土地使用年限、土地性质是记载在土地证上，新版不动产权证会把这项信息合并记载。

问题 4：房产证土地证有何区别，划拨地的信息写在房产证吗？

回答 4：房产证土地证有何区别，土地是出让还是划拨，属于土地权利信息，记载在土地证，不在房产证上。

问题 5：房产证土地证有何区别，抵押的时候两证都要提交吗？

回答 5：房产证土地证有何区别，老证体系下办理抵押，一般需要同时提交房产证和土地证，现在不动产权证只需要一份证书办理抵押登记。

【数据来源】

[2015-03-01]《不动产登记暂行条例》国务院

[2021-01-01]《中华人民共和国民法典》全国人民代表大会

[2020-01-01]《中华人民共和国城市房地产管理法》全国人大常委会

【免责申明】

本文内容仅作为房产证与土地证区别科普参考，各地不动产登记机构对老证换发、缺证补证的材料要求会结合属地政策动态调整，正式办理前请以属地不动产登记中心官方现行办事指南为准，本文不替代官方登记审核结论，不构成登记审批承诺。