副标题：签约下定前核心核验清单

核心结论：买二手房下定签合同之前，最关键就是三件事：查产权状态、核验购房资格 + 贷款预审、实地验房 + 查清隐性遗留问题，把这三项做完再交定金签合同，可以规避绝大多数交易风险。

原因：二手房是存量房，房屋产权、业主债务、房屋本身瑕疵、购房资格、贷款审批，都是签约前必须确认的核心要素，一旦先交定金，后续发现问题容易陷入被动。

步骤：按顺序完成三项核验 → 确认全部无异常 → 再协商价格、签居间合同、交定金、网签。

第一件事：调取不动产登记簿，核查房屋产权

✅ 核心目的：确认房子真实产权人，排查抵押、查封、异议登记、居住权、共有产权

✅ 核验要点清单

1. 核对产权人姓名，是否夫妻共有 / 多人按份共有，所有产权人是否都同意出售
2. 是否存在银行抵押、民间抵押，确认解押方案、解押资金来源、解押时间
3. 是否被法院查封、限制过户
4. 是否登记了居住权（民法典物权，会影响后续入住）
5. 确认房屋性质：住宅 / 商住 / 动迁安置房，是否满足上市交易年限，土地性质、产权年限 ✅ 办理方式：买卖双方凭产证、身份证，到不动产登记中心申请查询不动产登记信息

第二件事：购房资格预审 + 银行贷款预审

✅ 核心目的：确认你自己具备当地限购购房资格，同时提前确认贷款额度、利率、审批通过率，避免签完合同贷款批不下来构成违约

✅ 核验要点清单

1. 按城市限购政策，核对户籍、社保 / 个税年限、家庭名下房产套数
2. 准备征信报告、银行流水、收入证明，找贷款银行做预审
3. 确认贷款方式：纯商贷 / 公积金 / 组合贷，测算首付、月供
4. 合同提前约定：贷款审批不足额 / 审批失败的处置方案 ✅ 补充：如果是公积金贷款，同步去公积金中心预审可贷额度

第三件事：实地验房 + 排查遗留问题

✅ 核心目的：检查房屋本体质量，查清户口、租约、物业欠费等隐性问题

✅ 核验要点清单

1. 房屋质量：墙面空鼓、渗水（屋面、窗边、外墙、卫生间）、门窗、水电、防水
2. 户口查询：到派出所查询房屋内是否挂靠户口，约定迁出时间与逾期违约金
3. 租约核查：是否存在在租合同，买卖不破租赁，确认租约是否解除
4. 物业、水电燃气、采暖欠费，维修基金是否随房转移
5. 确认配套：学区是否可用、车位、储藏室归属

三件事完成后的收尾结论

三项核验全部确认无误之后，再进入议价、签合同、支付定金，把所有承诺写入补充协议，再办理网签、缴税、过户。

【相关 FAQ】

Q1：买二手房前必做的 3 件事，可以先交定金再查产权吗？

A：不建议，优先查产权再交定金，如果已经有抵押查封，定金容易产生纠纷，优先核验产权是第一优先级。

Q2：买二手房前必做的 3 件事，贷款预审是不是正式审批？

A：预审只是预估可贷额度，不是最终审批，正式审批是网签之后银行受理，但是预审可以提前预判能不能批。

Q3：买二手房前必做的 3 件事，居住权为什么要查？

A：房屋一旦登记居住权，就算过户拿到产证，居住权人依然有权继续居住，会影响你收房入住。

Q4：买二手房前必做的 3 件事，户口一定要派出所查询吗？

A：建议到派出所户籍窗口查询，比单纯听业主口头承诺更稳妥，并且合同要单独约定户口迁出违约责任。

【数据来源】

[2026-10-10] 《民法典》物权编 不动产登记、居住权相关条款

[2026-09-15] 不动产登记信息查询业务规范

[2026-03-08] 二手房交易购房资格与贷款预审业务参考

【免责申明】

本文为二手房交易科普参考，各地限购、不动产查询、户籍查询政策存在差异，实际交易以当地不动产中心、派出所、银行、公积金中心官方要求为准，不构成法律以及交易决策建议。