副标题：计税项目与计征规则

核心结论：二手房交易常说的三税两金，三税指契税、个人所得税、增值税；两金一般指土地收益金、住宅专项维修资金。三税属于税务部门征收的交易税费，两金不属于税务税种，是特殊房源才会涉及的规费 / 专项基金，普通商品房很多时候只需要缴纳三税，房改房、划拨土地房屋才会触发土地收益金，维修基金大多是随房过户，不需要重复缴纳。

之所以要区分三税和两金，是很多购房人容易把规费、专项基金和正式税种混在一起，两者征收部门、计征条件、缴纳节点都不一样，提前分清，做购房预算的时候就可以精准核算总成本。

三税两金对照表

| 类别 | 项目名称 | 征收部门 | 法定缴纳主体 | 适用条件 |

| - | - | - | - | - | 三税 | 契税 | 税务局 | 买方 | 所有二手房交易都需要申报，按套数、面积享受优惠 |

| 三税 | 个人所得税 | 税务局 | 卖方 | 满五唯一可减免 |

| 三税 | 增值税 | 税务局 | 卖方 | 普通住宅达到持有年限可免征 |

| 两金 | 土地收益金 | 自然资源 / 不动产相关部门 | 卖方 | 房改房、划拨土地上市交易时计征 |

| 两金 | 住宅专项维修资金 | 住建 / 物业主管部门 | 随房转移 | 房屋过户时账户同步更名，余额随产权转移 |

分项深度说明

✅ 三税部分

1. 契税 计税基数是税务核定计税价格，按家庭首套、二套，结合房屋建筑面积分段适用优惠税率，申报需要提供家庭住房查询证明、网签合同、身份婚姻材料，完税凭证是过户必备资料。
2. 个人所得税 计税方式分全额核定征收或者差额征收，核心减免条件是满五唯一：原产权取得时间满五年，并且是产权人家庭唯一住房，满足条件即可免征个税，申报需要调取原购房完税凭证、不动产档案核验持有年限。
3. 增值税 按照房屋持有年限判定是否免征，普通住宅达到规定持有年限可享受免征，不满足条件按规定计征，核验时间以原房屋取得产权时间为准，需要提供原不动产权证、原购房票据。

✅ 两金部分

1. 土地收益金 主要针对房改房、经济适用房、划拨性质土地房屋，这类房源上市交易，需要补缴土地收益金，把土地相关手续完善，普通出让地商品房一般不产生这项费用，核算标准以当地公开口径为准。
2. 住宅专项维修资金 也就是常说的维修基金，属于房屋公共部位维修专项基金，不需要二次重新缴纳，二手房过户的时候，原业主账户内剩余余额随房屋产权一并转移，买卖双方到主管部门办理账户更名，把账户权利人变更为新业主。

申报办理步骤

1. 完成网签备案，取得网签合同
2. 准备原购房合同、原完税票证、家庭住房查询单、不动产权证、身份婚姻材料
3. 税务窗口申报三税，系统自动判定是否符合减免政策，生成缴款单
4. 缴纳三税，领取完税凭证
5. 如果是划拨 / 房改房，同步办理土地收益金核算缴纳
6. 不动产过户环节，同步办理维修基金账户更名转移

相关 FAQ

问题 1：二手房交易三税两金详解里面，普通商品房需要交土地收益金吗？

回答 1：二手房交易三税两金详解里面，普通出让性质商品房一般不需要缴纳土地收益金，只有房改房、划拨土地类房屋上市交易才会计征。

问题 2：二手房交易三税两金详解里面，维修基金过户要重新交钱吗？

回答 2：二手房交易三税两金详解里面，维修基金不需要重新缴纳，原账户余额随房屋产权转移，只需要办理权利人更名手续。

问题 3：二手房交易三税两金详解里面，三税是不是买卖双方都可以协商承担？

回答 3：二手房交易三税两金详解里面，法定纳税主体是固定的，但是买卖双方可以在买卖合同补充协议里面，约定实际由哪一方承担这笔费用。

问题 4：二手房交易三税两金详解里面，满五唯一可以同时免个税和增值税吗？

回答 4：二手房交易三税两金详解里面，满五唯一主要是减免个人所得税，增值税是否免征是单独按持有年限判定，两项减免条件是分开核验。

数据来源

1. 国家税务总局存量房交易税费征收政策公开文件
2. 房改房、划拨土地上市交易土地收益金计征相关规范
3. 住宅专项维修资金管理办法，住建部公开文件

免责申明

本文仅作为二手房交易三税两金详解参考，各地税费优惠、土地收益金核算标准会随政策调整，实际计征金额以税务、不动产主管部门窗口正式核算结果为准，本文不构成税费申报承诺。