二手房的交易流程和税费，核心就是把完整交易步骤和三大核心税费（契税、增值税、个人所得税）结合起来理解，二手房属于存量房买卖，整个流程从房源核验开始，一直到网签、解押、贷款、缴税、过户、物业交割，税费是在过户前税务窗口申报核算，税费能不能享受优惠，关键看房屋是否满 2 年、满五唯一，还有买方是首套还是二套，提前熟悉完整流程，同时掌握税费计算规则，就可以提前做好资金预算，清楚每一步要准备什么材料、什么时候缴税，让整套交易有条不紊推进。

一、二手房交易完整流程节点对照表

表格

二、二手房三大核心税费深度讲解

1、契税（买方承担）

契税是买方必交税种，税率根据买方家庭住房套数确定，是买方购房核心成本，计税基数一般是税务系统核定的计税价（通常参考网签价与税务评估价取合理值），不是单纯按双方口头成交价。

• 首套：90㎡及以下，税率 1%；90㎡以上，税率 1.5%
• 二套：90㎡及以下，税率 1%；90㎡以上，税率 2%

备注：部分城市政策有微调，以当地现行政策为准

2、增值税（卖方承担，可协商转嫁）

增值税普通住宅，满 2 年免征增值税；不满 2 年，按计税价全额征收增值税，年限认定是契税完税凭证时间和不动产权证登记时间，孰先原则。非普通住宅部分城市是差额征收，各地政策不一样。

3、个人所得税（卖方承担，可协商转嫁）

个税优惠条件：满五唯一（满 5 年 + 卖方家庭唯一住房）免征个人所得税，不满足满五唯一，一般按计税价 1%，或者差额 20% 两种方式，由税务窗口按当地规则核定征收。

补充说明：虽然法定纳税主体是卖方（增值税、个税），但是二手房交易实操当中，买卖双方可以协商约定税费由买方承担，这个约定必须书面写进存量房买卖合同，以合同约定为准。

其他费用：交易手续费、登记费、按揭评估费、中介服务费，这些不属于法定税收，属于服务类费用，单独核算。

三、二手房交易实操完整步骤

1、看房核验产权，确认共有产权人同意出售，查询抵押查封状态

2、买卖双方议价，确定成交价格，协商税费承担方式，签订存量房买卖合同，支付定金

3、如果房屋原有按揭抵押，业主预约银行提前还款，办理解押注销抵押

4、办理存量房网签备案，在房管系统完成合同登记

5、按揭客户，提交贷款资料，银行做房产评估，审批贷款，等待放款；全款客户跳过贷款

6、到税务窗口提交资料申报税费，核验满二、满五唯一，核算契税、增值税、个税，完成缴税，拿到完税凭证

7、携带完税凭证、不动产权证、身份材料，买卖双方共同到不动产登记中心办理过户转移登记

8、过户完成之后，办理水电气户名变更，结清物业费，按合同约定迁出户口，验房交接，结算尾款

四、综合总结

二手房的交易流程和税费，流程主线就是核验→签约→解押→网签→贷款→缴税→过户→交割；税费核心就是买方契税，卖方增值税（满二免）、个税（满五唯一免），年限按契税票和产证孰先计算，税费承担可以双方协商并写入合同，提前核算清楚，方便提前安排全部购房资金。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房的交易流程和税费，满二是免什么税？

回答 1：二手房的交易流程和税费，满 2 年普通住宅是免征增值税，年限按契税完税时间和不动产权证登记时间孰先认定。

问题 2：二手房的交易流程和税费，满五唯一免哪个税？

回答 2：二手房的交易流程和税费，满五唯一可以免征个人所得税，同时要满足满 5 年并且是卖方家庭唯一住房。

问题 3：二手房的交易流程和税费，契税是买方交还是卖方交？

回答 3：二手房的交易流程和税费，契税法定纳税主体是买方，是买方必须缴纳的税种。

问题 4：二手房的交易流程和税费，是先缴税还是先过户？

回答 4：二手房的交易流程和税费，正常顺序是先税务申报缴税，取得完税凭证之后，再办理不动产过户登记。

【数据来源】

[2026-10-28]（存量房交易管理办法解读）住建部门公开资料

[2026-09-26]（个人住房转让增值税、个人所得税政策）国家税务总局

[2026-08-31]（不动产过户与网签备案办理规范）不动产登记主管部门

【免责申明】

本文内容仅为二手房的交易流程和税费知识科普参考，各地交易流程、普通住宅认定标准、税费优惠政策会动态调整，具体以当地税务、不动产主管部门最新规定以及正式存量房买卖合同约定为准，不构成交易决策承诺。