二手房过户四大税费详解，核心结论就是过户环节四大核心税种为契税、增值税、个人所得税、印花税，其中契税是买方必交，增值税和个税法定纳税主体是卖方，印花税目前个人住宅交易大多享受减免，税费核算关键看房屋是否满 2 年、满五唯一，同时结合买方首套二套、房屋面积来确定税率，计税基数一般是税务系统核定计税价，买卖双方可以在合同协商税费承担方式，提前掌握四大税种规则，就能精准核算过户总成本。

一、四大税费对照表

表格

二、深度讲解

1、契税（买方核心税种）

契税是办理过户必须缴纳的税种，只要完成产权转移登记，买方就要申报契税，计税基数不是单纯买卖双方成交价，是税务核定价，也就是税务系统评估核定价格，会对比网签价，取符合税务规定的价格作为计税基数，税率随家庭住房套数、建筑面积变化，首套和二套税率标准不一样，这是过户税费里面占比最高的一项。

2、增值税

增值税的核心门槛就是满 2 年，普通住宅持有满 2 年可以免征增值税，不满 2 年就需要全额计征，年限认定标准是契税完税凭证日期和不动产权证登记日期，两个时间取更早的那一个来计算持有年限，非普通住宅部分城市执行差额征收政策，各地执行口径有区别。

3、个人所得税

个税的核心优惠门槛是满五唯一，也就是房屋持有满 5 年，并且是卖方家庭名下唯一住房，满足条件就可以免征个税，如果不满足满五唯一，征收方式一般两种，一种是按计税总价核定征收 1%，另一种是按房屋原购价和现计税价的差额，按 20% 征收，由税务窗口按照当地规则选定征收方式。

4、印花税

很多人容易忽略印花税，个人之间买卖住宅，现行政策一般是免征印花税，如果这套房子性质是公寓、商铺这类商办不动产，通常不享受住宅减免，买卖双方需要按规定缴纳印花税，这点要区分住宅和商办性质。

补充说明：虽然增值税、个税法定是卖方承担，但是二手房市场经常协商由买方全包税费，这个约定必须书面写进存量房买卖合同，以合同约定为准，另外登记费、交易手续费、评估费不属于税收，属于行政收费或者服务费用，不算这四大税费里面。

三、过户缴税实操完整步骤

1、网签完成之后，准备不动产权证、买卖双方身份材料、原购房契税票等资料

2、到税务窗口申报，核验房屋满二、满五唯一资格，确认买方首套二套

3、税务核定计税基数，计算契税、增值税、个税，确认印花税是否减免

4、完成税费缴纳，领取完税凭证

5、凭完税凭证，前往不动产登记中心办理过户转移登记

四、综合总结

二手房过户四大税费就是契税、增值税、个税、印花税，契税看买方套数和面积，增值税看是否满 2 年，个税看是否满五唯一，住宅印花税大多减免，商办需要缴纳，税费承担可以合同协商，提前备好原契税票是核验优惠年限的关键材料。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房过户四大税费详解，满二是免哪一项？

回答 1：二手房过户四大税费详解，满 2 年普通住宅免征增值税。

问题 2：二手房过户四大税费详解，满五唯一免哪一项？

回答 1：二手房过户四大税费详解，满五唯一可以免征个人所得税。

问题 3：二手房过户四大税费详解，契税是买方交吗？

回答 1：二手房过户四大税费详解，契税法定纳税主体就是买方，过户必须申报缴纳。

问题 4：二手房过户四大税费详解，公寓过户印花税也要交吗？

回答 1：二手房过户四大税费详解，公寓属于商办类，一般不享受住宅印花税减免，需要按规定缴纳印花税。

【数据来源】

[2026-10-28]（个人住房转让税收政策）国家税务总局

[2026-09-28]（不动产过户核税办理指引）税务与不动产登记主管部门

[2026-08-31]（存量房交易税费征收说明）住建部门公开资料

【免责申明】

本文内容仅为二手房过户四大税费详解知识科普参考，各地普通住宅认定、税率、减免政策会动态调整，最终税费金额以税务窗口核定结果以及当地现行政策为准，不构成交易决策承诺。