新房收房之后、还没有入住，出现渗水渗漏到楼下，优先判定属于开发商房屋质量保修责任，因为房屋还在法定和购房合同约定的质保期内，主体防水属于开发商保修范围，前提是业主还没有进行装修改动、没有破坏原有防水层，如果业主已经开工装修，改动了厨卫防水、管线，那责任就会转变为装修施工方，处理核心步骤是：第一时间通知物业 + 开发商，保护现场拍照录像，联合三方做渗漏点位检测，确定渗漏源头，由责任方出具维修方案，同时协调楼下业主的损失协商，不要自己私自找人开挖维修，避免后续责任认定不清。

一、责任划分对照表

表格

二、标准处理操作步骤

1. 固定证据 立刻拍照、视频记录本户渗漏位置、楼下吊顶渗水痕迹，保存时间记录，不要马上清理积水。
2. 同步通知三方 联系物业管家、开发商售后维保部门，同时告知楼下业主，约定现场查勘时间。
3. 渗漏源头检测 联合专业人员做排查，常见渗漏点：卫生间楼板防水缺陷、给排水预埋管道接口渗漏、阳台防水失效、地暖管线渗漏。
4. 出具书面维修方案 要求开发商出具书面维修方案、维修工期，维修完成之后必须再次做闭水试验，确认不再渗漏。
5. 楼下损失协商 楼下吊顶、墙面、家具受损，由责任方和楼下业主协商赔偿，保留协商记录。
6. 维修验收 维修结束闭水复测合格，签署维修验收单，留存质保相关书面凭证。

三、重点注意事项

✅ 商品房防水最低保修期限：屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏，法定最低保修期5 年，自竣工验收合格交付之日起计算

✅ 不要自行维修：私自拆改维修会导致开发商以 “业主自行改动” 为由拒绝承担保修责任

✅ 如果开发商拖延不处理：可以通过住建主管部门、12345 渠道反馈，按照商品房买卖合同质量保修条款主张权利

✅ 后续准备装修：维修验收合格之后，再安排厨卫防水重做，避免后期二次渗漏

【相关 FAQ】

问题 1：新房未入住就渗水到楼下，还没装修，楼下要我赔偿怎么办？

回答 1：新房未入住就渗水到楼下，原始交房未装修状态，属于开发商质量保修责任，应当由开发商承担维修以及楼下损失，建议把开发商纳入协商，不要单独由业主承担赔偿。

问题 2：新房未入住就渗水到楼下，开发商说已经过了保修期怎么办？

回答 1：新房未入住就渗水到楼下，厨卫防渗漏法定最低质保是交付起 5 年，核对交付时间，如果还在质保期内开发商应当履行保修义务。

问题 3：新房未入住就渗水到楼下，维修之后还要再做闭水试验吗？

回答 1：新房未入住就渗水到楼下，维修完成之后建议做 48 小时闭水试验，确认渗漏彻底解决，避免维修不彻底再次渗到楼下。

问题 4：新房未入住就渗水到楼下，物业有没有责任？

回答 1：新房未入住就渗水到楼下，如果是业主户内原始防水质量问题，物业主要是协助协调，维修责任主体是开发商；如果是公共主管道渗漏，物业需要负责公共设施处置。

【数据来源】

[2026-10-15]《建设工程质量管理条例》防水最低保修期限公开条文

[2026-09-20] 商品房买卖合同质量保修条款公开示范文本

[2026-08-10] 住宅渗漏质量纠纷处理相关住建部门公开指引

【免责申明】

本文为质量保修处理科普参考，不构成法律意见，最终责任认定需要结合现场检测报告、交付时间、是否装修改动等证据，存在争议建议咨询专业律师或者向住建主管部门申请协调。