二手公寓房属于商业性质不动产，交易税费承担核心原则是法定纳税义务人是固定的，同时买卖双方可以在合同里面协商约定，把部分税费转由对方承担，也就是法律规定谁是纳税主体不变，但是实际出钱可以通过合同约定调整，日常交易里最常见的做法是双方提前协商清楚全部税费的实际承担方，并且写进存量房买卖合同或者补充协议，避免后续办理过户的时候产生沟通分歧，让过户办税环节顺畅推进。公寓和普通住宅不一样，不享受住宅类满五唯一、满二减免这类住宅优惠政策，税种种类更多，计税基础一般是网签价或者税务系统核定评估价，办税窗口会按照现行商业不动产交易税收规则核算各项税费金额，双方提前知晓税种构成，提前协商承担方案，能够让整个二手公寓房交易办税、过户流程有序衔接。

一、法定纳税义务人基础对照表

表格

二、税费承担两种落地方式

方式 1 按法定主体各自承担

买卖双方严格按照税法规定，卖方承担卖方名下税种，买方承担买方名下税种，各自到税务窗口申报缴纳，各自取得完税凭证，这是最基础标准的划分方式，适合双方交易方案简单、不想额外转嫁税费的情况。

方式 2 合同协商约定打包承担

买卖双方在签订二手公寓房交易合同的时候，协商约定全部税费由买方承担，或者全部税费由卖方承担，也可以单独约定某一项税费由另一方承担，约定只改变实际付款人，不改变法定纳税义务人，税务系统登记的纳税主体仍然是法定对应的一方，只是资金由约定方支付，这类约定在二手房市场非常普遍，协商一致之后必须书面写进合同条款。

三、二手公寓房交易税费承担办理步骤清单

1. 前期磋商阶段：买卖双方初步沟通，明确意向，确认是否采用各自承担或者打包承担方案
2. 房源信息核验：调取公寓原购入发票、契税票、原始产权资料，为差额计税做准备
3. 签订存量房买卖合同：把税费实际承担方案完整写入合同正文或者补充协议，写明税种名称、承担方
4. 网签备案：完成网签，确定网签计税价格
5. 税务窗口申报：携带原购房票据、产权证、买卖双方身份材料，到税务窗口核算税费
6. 按合同约定完成缴款：按照合同约定的承担主体完成税费缴纳，获取完税凭证
7. 提交过户登记：凭完税材料办理不动产权转移登记

四、签约核对要点

• 合同条款里面要写清楚 “本次二手公寓房交易产生的 XX 税费由 XX 方承担”，文字表述明确，不要模糊写 “所有费用各自承担”
• 提前确认差额计税所需原始票据是否齐全，原始购入发票会直接影响增值税、个税、土增税核算金额
• 区分核定征收和差额征收两种计税方式，双方提前了解核算逻辑，协商承担方案的时候心里有数
• 如果后续政策调整税率，合同可以补充约定税率变动之后的税费分担处理方式

【相关 FAQ】

问题 1：二手公寓房交易税费谁承担，是不是必须卖方全部承担？

回答 1：二手公寓房交易税费谁承担，法定上增值税、个税、土地增值税是卖方纳税义务，但是可以通过合同协商，约定由买方实际支付，不是强制要求卖方全部承担。

问题 2：二手公寓房交易税费谁承担，合同约定买方包税具备效力吗？

回答 2：二手公寓房交易税费谁承担，双方协商一致并且书面写入交易合同的包税约定属于民事约定，交易双方应当按照合同约定执行，法定纳税登记主体仍然保持不变。

问题 3：二手公寓房交易税费谁承担，契税是固定由买方承担吗？

回答 3：二手公寓房交易税费谁承担，契税法定纳税义务人是买方，实务当中也可以协商约定由卖方实际承担该笔契税，以合同书面约定为准。

问题 4：二手公寓房交易税费谁承担，土地增值税可以协商转嫁给买方吗？

回答 4：二手公寓房交易税费谁承担，土地增值税法定纳税主体是卖方，买卖双方达成一致之后，可以在合同约定由买方承担这笔土地增值税。

【数据来源】

[2026-09-22]（商业不动产转让税费征收指引）税务主管部门公开办税指南

[2026-08-16]（存量非住宅交易合同税费约定规范）不动产交易中心业务手册

[2026-07-25]（二手公寓交易办税办事须知）政务服务税务窗口公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为二手公寓房交易税费谁承担的实操参考，各地计税方式、税率、核定规则存在地区差异，正式办理前请以当地税务部门、不动产登记中心最新官方公告以及窗口办税指引为准。