结论先行：北京二手房交易主要税种为契税、个人所得税、增值税及附加，同时还有不动产登记费等小额规费；税费核心判定看三个关键点：是否满 2 年、是否满五唯一、买方是首套还是二套、房屋是普通住宅还是非普通住宅，计税基数一般以网签价和税务核定价二者较高值为准，默认商品房，不含央产房、经适房等特殊性质房屋的土地收益金等额外费用。

一、税费总表

表格

二、关键名词解释

1. 满五唯一：房产证 / 契税票时间满 5 年，并且是卖方家庭名下唯一住房 → 个税免征
2. 满 2 年：房产证 / 契税票时间满 2 年 → 普通住宅增值税免征
3. 普通住宅认定（北京标准要点） 容积率 1.0 以上
4. 单套建筑面积 140㎡以内
5. 环线单价 / 总价满足普通住宅价格标准（北京分环线价格上限，是区分普宅 / 非普宅核心）
6. 差额：本次计税价 − 原购房发票原值 − 合理扣除项（原契税、合理税费等，按税务认可项目扣除）

三、实操要点

1. 认定时间取孰早原则：契税完税凭证填发日期 和 不动产权证登记日期，哪个更早，就按哪个起算满 2、满 5 年限，不是只看房本日期。
2. 核定价优先：如果网签价格明显偏低，税务部门会启动核价，按税务系统评估价计税，不能无限做低网签价避税。
3. 特殊房源额外费用 已购公房：除常规税费，一般还有土地出让金
4. 经济适用房：上市需要补缴综合地价款
5. 央产房：需要办理央产上市审批，部分有超标补价款
6. 税费协商：法律上法定纳税义务人是固定的，但北京市场实操经常约定 “买方承担全部税费”，这个属于买卖双方合同约定，签约前一定要算清楚总税费，写进合同。

【相关 FAQ】

Q1：北京二手房满五唯一，是不是所有税都免？

A：只免个人所得税，契税还是由买方正常缴纳，增值税看是否满 2 年普宅。

Q2：非普通住宅满 2 年，增值税是全额还是差额？

A：北京非普通住宅满 2 年，增值税按差额征收，不是全额征收。

Q3：北京二套契税是多少？

A：北京二套住宅契税统一按 3%，不再区分 90 平上下。

Q4：个税可以选全额 1% 吗？

A：北京商品房常规执行差额 20%，是否可以选择全额 1%，以当前税务窗口最新执行口径为准。

【数据来源】

1. 北京市税务局 二手房交易税收政策
2. 财政部、国家税务总局 个人住房转让增值税、契税政策文件
3. 北京市普通住宅认定标准相关文件

【免责申明】

北京二手房税收政策、普宅标准、差额扣除项目会随政策调整，本文为通用整理，最终以交易当期税务窗口核定结果为准，不构成交易决策建议。