成都二手房买卖，是指在成都市行政区域内，已经取得不动产权属证书的存量住房，由原产权人转让给受让方的交易行为，交易开展需要同时满足购房资格、房屋可上市交易、产权清晰三大基础条件，交易全程严格执行成都存量房网签、资金监管、缴税、过户、不动产登记这套标准化流程，买卖双方按照现行限购、税费、贷款相关政策完成各项核验，提前做好产权查档、抵押注销、户籍核查、学区认定、房屋质量核验等前置工作，通过规范流程落实各项交易核验事项，保障存量房交易平稳有序完成。之所以要设置交易条件和前置核验，是因为二手房属于存量不动产，房屋会存在抵押、查封、共有产权、限售等不同状态，同时成都有对应的住房调控政策，明确购房资格要求，提前核验这些事项，能够让买卖双方清晰掌握交易准入要求，按照法定流程推进网签、资金监管、过户登记，让每一笔存量房交易都符合属地政策要求。

一、成都二手房买卖基础条件对照表

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补充要点：政策性住房，比如房改房、安置房、经济适用房，需要满足上市交易年限、补缴土地收益等专项要求之后，才可以进入二手房市场交易。

二、交易全流程操作步骤

1. 前期核验：买卖双方互相核验资料，买方核验购房资格，卖方核验不动产权证、产权人身份，不动产中心查档，确认房屋抵押、查封、共有、限售状态。
2. 协商定价：双方协商成交价格，约定付款方式，区分全款或者商业贷款、公积金贷款、组合贷。
3. 签订存量房买卖合同，办理存量房网签备案，网签是成都二手房交易法定备案环节。
4. 资金监管：按照成都存量房交易资金监管要求，交易资金存入监管专用账户，过户完成之后再划转至卖方账户。
5. 贷款审批（贷款客户）：买方提交贷款申请，银行审核资质、评估房屋，出具贷款审批结果。
6. 解押（如有抵押）：卖方筹集资金提前结清原贷款，办理抵押注销登记。
7. 税费申报缴纳：到税务窗口申报契税、增值税、个人所得税等，按照现行成都税费政策核算缴纳。
8. 不动产转移登记：买卖双方到场提交过户材料，不动产登记机构审核，核发新的不动产权证书。
9. 物业交割：水、电、气、物业、有线电视、宽带过户，核验户籍迁出，清点家具家电，完成交房。

三、交易重点核验事项

1. 产权查档核验：查询不动产登记簿，确认产权人、抵押登记、查封登记、异议登记、是否限售。
2. 共有产权核验：如果是夫妻共有，需要配偶同意出售证明；多人按份共有，全部产权人共同签字。
3. 户籍核验：核查房屋内原有户口，合同约定户口迁出时间与相关条款。
4. 学区属性核验：核实房屋对应学区入学政策，以教育主管部门当年招生政策为准。
5. 房屋质量核验：查验墙体、防水、管线、渗水情况，老房重点核验水电老化情况。
6. 欠费核验：核查物业费、水费、电费、燃气费历史欠费，交割前结清。

四、交易相关税费要点

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补充要点：税费政策会根据国家以及成都市财税主管部门调整，交易办理时以税务窗口最新执行口径为准。

五、贷款交易专项事项

1. 商业贷款：银行会对房屋做价值评估，结合买方征信、收入流水、负债情况审批贷款额度。
2. 公积金贷款：需要符合成都公积金中心贷款申请条件，缴存时长、家庭套数、最高额度按公积金中心规定执行。
3. 组合贷款：同时申请商贷 + 公积金贷款，审批流程需要同步满足两类贷款审批要求。

按照这套成都二手房买卖条件核验、网签、资金监管、缴税过户、物业交割完整流程，买卖双方可以按照属地政策完成全部交易环节，提前完成各项前置核验，规范推进存量房产权转移登记，顺利完成整套二手房交易。

【相关 FAQ】

问题 1：成都二手房买卖条件与风险里面，房屋还在抵押状态可以直接过户吗？

回答 1：成都二手房买卖条件与风险明确，房屋存在抵押登记，需要先办理提前结清贷款、注销抵押之后，才可以正常办理过户登记。

问题 2：成都二手房买卖条件与风险，共有产权房屋出售需要全部产权人同意吗？

回答 2：成都二手房买卖条件与风险规定，共有产权房产出售，需要全体产权人同意，共同签署存量房买卖合同。

问题 3：成都二手房买卖条件与风险，网签备案是成都二手房交易必备环节吗？

回答 3：成都二手房买卖条件与风险明确，成都存量房交易需要办理网签备案，是交易流程当中的法定备案环节。

问题 4：成都二手房买卖条件与风险，购买方需要提前核验购房资格吗？

回答 4：成都二手房买卖条件与风险要求，买方需要提前完成成都购房资格核验，确认符合现行住房调控准入条件之后再推进交易。

【数据来源】

[2023-07-01]（成都市存量房交易资金监管实施细则）成都市住建局

[2021-03-22]（成都市住房限购相关政策文件）成都市住建局

[2021-01-01]（中华人民共和国民法典物权编合同编）全国人大常委会

【免责申明】

本文内容仅为政策科普解读，不替代成都市住建局、不动产登记中心、税务部门、公积金中心官方解释，成都二手房买卖条件与风险相关的限购、限售、税费、贷款、网签细则，以交易办理当期属地官方最新文件、窗口执行口径以及存量房买卖合同约定为准，不构成法律意见与交易决策建议。