核心结论：上海二手房交易完整主线为：房源核验→购房资格审核→签买卖合同→（有贷款则办理贷款审批）→网签→缴税→不动产过户→银行放款→交房与户口迁出；交易主要费用包含契税、个人所得税、增值税及附加、中介费（如通过中介）、登记费，税费核心依据是房屋是否满 2/5 年、是否为卖方家庭唯一住房、买方首套 / 二套资格来核算，上海执行购房资格与税费联审，所有材料以上海不动产登记中心、税务部门最新政策为准。

一、上海二手房完整交易流程

清单：

1. 前期核验阶段 卖方：房源核验，确认不动产权证、产权人、有无抵押、查封，共有产权人（含配偶）确认同意出售
2. 买方：上海购房资格审核，核验社保 / 个税、户籍、家庭名下住房套数，确认是否具备上海购房资格
3. 签订存量房买卖合同 买卖双方协商成交价、付款节点、交房时间、户口迁出、违约责任，签署书面买卖合同
4. 贷款审批（买方按揭才需要） 买方提交收入证明、征信、银行流水，银行预审，出具贷款审批通过函；如果房屋还有原抵押，需要安排提前还贷、解押
5. 网签备案 在上海存量房网签系统录入合同，完成网签备案，生成网签合同
6. 税务核税缴税 税务窗口根据房屋年限、是否满五唯一、买方套数，核算增值税、个税、契税，完成缴税
7. 不动产转移登记（过户） 买卖双方携带证件前往不动产登记中心提交过户申请，受理后等待审核，办理产权变更
8. 银行放款 过户完成，银行拿到抵押登记材料之后，向卖方发放贷款尾款
9. 交割收尾 水电燃气、物业更名，查验房屋，约定户口迁出，结算维修基金、物业费尾款，完成交房

二、上海二手房主要税费明细表

表格

补充概念：上海区分普通住宅 / 非普通住宅，认定标准会随政策调整，直接影响增值税征收方式，核税时由税务系统判定。

三、交易必备材料清单

清单：

• 卖方：不动产权证、产权人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证 / 离婚证）、原购房发票、契税票（满五唯一核算使用）
• 买方：身份证、户口本、婚姻证明、上海购房资格相关社保 / 个税材料、贷款相关收入流水征信
• 共有产权：全部产权人到场，无法到场需要公证委托书

四、关键节点注意事项

清单：

1. 抵押房优先安排提前还贷解押，解押完成之后才能正常过户
2. 户口迁出建议写入合同，约定迁出时限与相关约定，过户前后跟进落实
3. 维修基金一般随房屋一并转移，交割时核对余额
4. 上海购房资格、普通住宅认定、税费优惠政策会动态更新，核税前建议提前确认最新口径
5. 资金监管：上海支持存量房资金监管，可选择监管账户保障交易资金安全

五、FAQ

问题 1：上海二手房交易流程及费用，满五唯一是不是个税和增值税都免？

回答：上海二手房交易流程及费用，满五唯一是免征个人所得税；增值税要看是否满 2 年以及是否普通住宅，满 2 年普通住宅增值税免征，两项优惠条件独立判断。

问题 2：上海二手房交易流程及费用，二套契税固定是 3% 吗？

回答：上海二手房交易流程及费用，上海目前二套住房契税统一按 3% 征收，以税务部门最新执行口径为准。

问题 3：上海二手房交易流程及费用，全款交易还需要网签吗？

回答：上海二手房交易流程及费用，全款交易同样需要网签备案，后续缴税、过户环节必须依托网签合同办理。

问题 4：上海二手房交易流程及费用，中介费用必须买卖双方都出吗？

回答：上海二手房交易流程及费用，中介服务费没有强制法定分担比例，由买卖双方在中介合同自行协商约定，自主成交不需要支付中介费。

免责声明

本文仅为上海二手房交易通用流程与费用参考，上海购房政策、普通住宅认定、税费征收标准会随官方政策动态调整，不替代上海不动产登记中心、税务部门官方正式规定，交易相关事项以主管部门最新公告与窗口核定结果为准。