核心结论：直系亲属房产过户主要分买卖过户、赠与过户、继承过户三种方式，三种税费规则差别很大；买卖过户税费和普通二手房交易一致，受房屋是否满 2/5 年、是否唯一住房、买方首套二套影响；赠与过户直系亲属免征个税、增值税，但是征收契税；继承过户一般是产权人去世之后办理，税费最低，仅少量登记工本费。

一、三种过户方式税费对照表

表格

重点提示：赠与、继承得来的房产，未来再次对外出售时，个税一般可以按差额 20% 征收（部分地区符合满五唯一可免），这是很多家庭容易忽略的关键点，选方案前要提前测算未来二次出售成本。

二、买卖过户详细计算说明

清单：

1. 计税基数：税务部门核定计税价，不是你们私下约定的低价，若申报价明显偏低，税务会按评估核定价征收
2. 满二：判断增值税是否免征
3. 满五唯一：同时满足满五年 + 卖方家庭唯一住房，免征个人所得税
4. 买方套数：以买方家庭名下住房套数认定契税档位

三、赠与过户办理要点

清单：

1. 直系亲属范围一般认定：父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹（各地税务口径略有差异）
2. 需要准备亲属关系证明（户口本、出生证、派出所 / 居委会亲属证明）
3. 签署赠与合同，到税务窗口办理免税备案，再去不动产中心过户
4. 房产如果还有银行抵押，需要先解押，才能办理赠与过户

四、继承过户办理要点

清单：

1. 法定继承不需要额外缴纳契税，遗嘱继承同样适用
2. 办理渠道：公证处继承公证，或者不动产中心继承材料查验（免公证模式，现在很多城市推行）
3. 所有法定继承人需要到场，放弃继承的需要出具放弃继承声明

五、三种方案怎么选

清单：

1. 房屋已经满五唯一，买方首套：买卖过户往往总成本最低
2. 房屋不满 2 年，短期不打算再卖：赠与过户可以避开高额增值税
3. 产权人已经过世：只能走继承过户

六、FAQ

问题 1：直系亲属房产过户费要多少，赠与是不是永远最划算？

回答：直系亲属房产过户费要多少，赠与当下税费低，但是未来二次出售差额个税会比较高，不能只看当下过户成本，要结合后续是否打算转卖综合测算。

问题 2：直系亲属房产过户费要多少，兄弟姐妹之间赠与也免个税吗？

回答：直系亲属房产过户费要多少，部分地区税务认定兄弟姐妹属于直系亲属可享受赠与免个税，以当地税务窗口认定口径为准。

问题 3：直系亲属房产过户费要多少，买卖过户可以做低价申报吗？

回答：直系亲属房产过户费要多少，不能随意低价申报，税务系统有核定评估价，申报价格低于核定价会按核定价计税。

问题 4：直系亲属房产过户费要多少，继承过户一定要公证吗？

回答：直系亲属房产过户费要多少，现在很多城市已经推行继承免公证，不动产登记中心可以直接做继承材料核验，是否需要公证以当地不动产中心要求为准。

免责声明

本文为通用税费参考，各地契税、普通住宅认定、赠与继承个税执行细则存在差异，不替代当地税务、不动产登记中心官方规定，最终费用以税务窗口核税结果为准。