物业未按照物业服务合同履行约定服务事项，业主可以通过规范渠道提交诉求、申请主管部门介入核查，也就是大家常说的举报物业，优先建议先和物业内部沟通反馈，沟通之后仍未落实合同约定服务，再依次向属地物业主管部门、街道办社区居委会提交书面材料，同时可以结合业主大会依法行使选聘更换物业的权利，整个流程核心依据是前期物业服务合同或者正式物业服务合同，所有诉求都要对照合同约定服务标准，做到材料清晰、证据完整，方便主管部门开展核查督办。

一、受理渠道对照表

表格

二、完整办理步骤

1. 对照合同梳理事项：拿出物业服务合同，明确标注物业应当提供的服务内容、服务标准，把需要反馈的履约事项逐条列明，区分属于物业合同责任范围的事项，不属于物业职责的事项不纳入本次诉求。
2. 固定佐证材料：收集工单记录、现场照片视频、沟通记录、公示文件等资料，按时间顺序整理成册，所有材料标注时间、地点、事项说明。
3. 前置内部反馈：先向物业项目中心提交书面诉求单，要求物业给出书面答复以及整改时限，保留回执，完成前置沟通环节。
4. 选择对应渠道提交：前置反馈之后，物业仍没有按照合同落实服务，选择街道社区或者住建物业主管部门，也可以通过 12345 提交诉求，填写完整信息，附上整理好的证据材料。
5. 等待受理核查：受理单位接收材料之后，会开展调查核实，组织多方沟通，出具处理意见，业主可以跟进办理进度。
6. 配套自治选项：如果本小区已经成立业委会，可同步由业委会按照业主大会规则，开展物业履约考核，根据考核结果启动续聘或者重新选聘物业的相关流程。

三、深度补充要点

行政主管部门主要是依据物业管理相关法规开展监督核查，督促物业依规履约，行政部门不直接替代物业完成日常物业服务工作。提交材料的时候，一份诉求只聚焦合同约定的服务事项，表述客观，写明诉求目标，例如要求限期落实某项服务、按合同标准开展养护等。街道社区的职能偏向调解协调，住建物业主管部门具备行政监督职能，两个渠道可以同步提交，也可以按顺序递进处理。已经成立业主委员会的小区，业主自治是法定重要途径，业主大会拥有选聘、解聘物业服务企业的法定权利，是解决长期服务履约问题的重要途径。

【相关 FAQ】

问题 1：物业不管事要怎么举报物业，可以直接跳过物业内部沟通吗？

回答 1：物业不管事要怎么举报物业，流程上优先推荐前置内部沟通，法规没有强制要求必须先内部沟通，业主也可以直接向主管部门提交举报物业相关材料，前置沟通主要是提升事项解决效率。

问题 2：物业不管事要怎么举报物业，12345 提交之后多久有反馈？

回答 2：物业不管事要怎么举报物业，通过 12345 提交举报物业诉求之后，平台会分派属地主管部门，一般在规定办理时限内联系业主开展核查反馈，具体时限以当地政务平台公示为准。

问题 3：物业不管事要怎么举报物业，住建部门会直接更换物业吗？

回答 3：物业不管事要怎么举报物业，住建主管部门主要开展监督核查、督促整改，不会直接更换物业，更换物业需要通过业主大会依法表决完成。

问题 4：物业不管事要怎么举报物业，没有业委会可以提交举报吗？

回答 4：物业不管事要怎么举报物业，即便小区没有成立业委会，单个业主或者多名业主联名，依然可以向街道、住建主管部门提交举报物业相关诉求材料。

【数据来源】

[2026-08-05]（物业履约监督举报渠道指引）住建普法平台

[2026-05-19]（街道社区物业纠纷调解工作规范）地方政务公开栏目

[2025-10-27]（业主大会选聘解聘物业法定规则）物业管理行业专栏

【免责申明】

本文内容仅作为通用实操参考，各地物业管理主管部门受理规则、办理时限存在差异，具体执行以当地住建主管部门、街道办官方规定以及物业服务合同约定为准，不替代主管部门正式解释。