屋顶属于小区共有部分，物业负有日常巡查、报修受理、组织维修的管理职责，如果是屋面防水层老化、自然损耗这类公共屋面漏水，物业应当受理报修，按照流程组织维修；如果属于需要动用住宅专项维修资金的大修、整体翻新工程，物业负责牵头申报、组织方案、施工对接，不是物业直接全额出资维修，要区分日常小修和大修工程两种场景，日常零星修补一般可以从物业日常维保费用内安排，大面积整体重做屋面防水，属于大修项目，需要走维修资金申请流程。如果漏水是业主私自改动屋面、搭建构筑物、破坏原有防水层造成的，责任主体为对应的业主，由该业主承担维修相关工作，物业主要负责巡查提醒、协调处置。

一、责任划分对照表

表格

二、报修办理步骤

1. 业主发现屋顶漏水，拍照留存渗漏点位，向物业前台或者客服提交书面 / 线上报修
2. 物业安排工作人员上门查勘，确认漏水点位、渗漏范围，判断属于自然损耗还是人为损坏
3. 属于零星小修，物业安排维保人员开展局部修补作业
4. 属于整体大修，物业拟定维修方案、预算，按照规定征求业主意见，申报住宅专项维修资金
5. 维修资金审批完成之后，物业遴选施工单位，组织屋面防水施工，完工之后组织验收
6. 维修完成后，物业做好维修档案记录，后续定期巡查屋面状态

三、关键要点清单

1. 屋顶属于共有部位，物业的核心义务是管理、报修受理、组织维修，不是所有维修费用都由物业承担
2. 住宅专项维修资金，专门用于共有部位、共有设施设备保修期满之后的大修、更新改造
3. 屋面在开发商质保期内，优先由开发商承担保修维修责任，物业协助联系开发商
4. 报修之后建议留存报修记录、查勘单据，方便跟进维修进度
5. 屋面属于公共区域，业主不能私自开挖、搭建，避免破坏原有防水结构

【相关 FAQ】

问题 1：谁了解屋顶漏水物业该修吗，还在开发商质保期内物业负责修吗？

回答 1：谁了解屋顶漏水物业该修吗，屋面还在开发商质保期内，维修责任主体是开发商，物业主要负责协助联系开发商上门维修，推进保修处置。

问题 2：谁了解屋顶漏水物业该修吗，大修屋面防水必须走维修资金吗？

回答 1：谁了解屋顶漏水物业该修吗，屋面整体重做防水属于大修工程，一般需要申请住宅专项维修资金，物业负责牵头申报相关流程。

问题 3：谁了解屋顶漏水物业该修吗，业主自己在屋顶搭建导致漏水物业还负责吗？

回答 1：谁了解屋顶漏水物业该修吗，如果是业主私自搭建破坏防水层造成屋顶漏水，属于人为损坏，物业负责协调，维修责任由造成损坏的业主承担。

问题 4：谁了解屋顶漏水物业该修吗，物业只巡查不组织维修可以吗？

回答 1：谁了解屋顶漏水物业该修吗，依据物业服务合同，物业对共有屋面负有管理维护义务，接到屋顶漏水报修之后，应当查勘并按流程组织对应的维修处置工作。

【数据来源】

[2024-05-10] 物业管理条例实务解读 住建物业行业公开资料

[2021-01-01]《中华人民共和国民法典》建筑物区分所有权章节 全国人民代表大会

【免责申明】

本文仅作为屋面漏水维修责任实务科普参考，不构成正式法律意见，具体责任认定以物业服务合同、当地维修资金管理规定以及现场查勘结论为准，相关事项建议结合个案咨询专业法律人士。