核心结论：对于没有专业物业公司进驻的无物业小区，社区居委会主要是起到统筹引导、协调组织、监督指导的作用，并不是直接替代物业公司承担全部物业服务，主流管理模式是社区牵头，组织业主成立业主自治组织（业委会或者自管小组），实行居民自治管理，也可以根据小区实际情况，引入准物业、托管式简易物业服务，同时联动街道、住建、城管、消防等部门，把小区保洁、安保、设施维保、停车管理、矛盾协调这些基础事项有序落地，核心思路就是党建引领 + 居民自治 + 部门协同，依靠业主共同协商确定管理方案、费用筹集方式，社区做好全程指导和监督。

开展无物业小区治理的原因，这类小区大多建成时间较早，原先物业退出之后，公共区域保洁、路灯、下水管道、楼道、消防设施长期缺少统一运维，社区作为基层自治组织，按照基层治理职责，牵头搭建自治平台，发动业主共同参与，解决公共事务无人管的难题，通过居民议事协商，确定自管方案、经费标准、人员聘用，实现小区基础公共服务可持续运转。

一、主要管理模式对照表

表格

二、完整实施步骤

1. 摸底调研：社区入户走访，摸清小区户数、公共设施现状、业主诉求、原有遗留情况，建立基础台账。
2. 宣传动员：召开居民议事会、楼栋长会议，宣讲自治政策，征集业主意见，统一治理共识。
3. 组建自治组织：指导业主依法选举业主委员会，或者推选居民自管小组，明确成员分工。
4. 制定自治公约：组织业主共同表决，制定小区自治管理公约，明确服务内容、收费标准、经费使用、停车管理、公共维修规则。
5. 落实基础服务：根据表决方案，招聘保洁、门岗人员，落实楼道清扫、垃圾清运、基础巡查。
6. 经费管理：建立独立台账，收支定期公示，接受业主和社区监督，公共维修资金按照规定流程申请使用。
7. 长效监督：社区定期跟进，组织居民评议自治管理情况，协调解决矛盾，必要时对接街道争取改造补贴资源。

三、核心管理事项清单

✅ 公共环境：楼道清扫、垃圾清运、公共区域保洁

✅ 秩序管理：门岗值守、车辆停放规范、日常巡查

✅ 设施维护：路灯、下水、公共门窗等基础维修

✅ 议事决策：重大事项业主表决，公开公示

✅ 经费监管：收支台账公开，接受业主监督

✅ 协同联动：对接街道及职能部门开展专项提升

综合来看，社区对无物业小区管理，核心定位是指导、协调、监督，依靠居民自治为主体，结合准物业托管、部门联动改造，通过议事协商确定管理方案、筹集经费、公示监管，逐步建立可持续的小区自管长效机制。

【相关 FAQ】

问题 1：社区怎样对无物业小区管理，社区可以直接收物业费吗？

回答 1：社区怎样对无物业小区管理，社区一般不直接收取物业费，自治经费由业委会或者自管小组按照业主表决方案收取，社区负责监督经费公示。

问题 2：社区怎样对无物业小区管理，业主不同意自管收费怎么办？

回答 1：社区怎样对无物业小区管理，重大事项需要按照业主表决规则，依法达到法定表决比例通过，社区做好政策解释和协商协调工作。

问题 3：社区怎样对无物业小区管理，无物业小区公共维修可以申请维修资金吗？

回答 1：社区怎样对无物业小区管理，符合条件的公共部位维修，社区可以指导业委会按照住宅专项维修资金申请流程办理。

问题 4：社区怎样对无物业小区管理，准物业和正式物业公司有什么区别？

回答 1：社区怎样对无物业小区管理，准物业一般只提供基础简易服务，服务标准和收费低于市场化正式物业，适合无物业小区过渡管理。

【数据来源】

[2026-09-15]（无物业小区自治管理政策解读）基层治理政务公开平台

[2026-07-02]（党建引领老旧小区自治管理要点）街道基层治理科普专栏

[2026-01-10]（准物业管理模式释义）住建物业行业科普媒体

【免责申明】

本文内容仅作为基层治理科普参考，各地街道、社区自治流程、表决规则、维修资金申请细则存在差异，具体执行以属地街道、住建部门正式文件为准。