核心结论：二手房交易三大核心税费为契税、个人所得税、增值税，这三项是交易里金额最大、最容易产生争议的税费，是否免征主要看房屋是否满二、满五唯一、买方套数、房屋面积、普通住宅认定，签约前一定要提前核算清楚，并且在网签补充协议里面写明税费实际承担方式，注意：合同可以约定由谁出钱承担，但法定纳税义务主体不能通过约定免除，避免过户当天税费和预估差距大造成纠纷。

一、三类核心税费详细说明

1、契税（买方缴纳）

✅纳税主体：买受人（买方）

✅计税依据：网签成交价或者税务系统评估价，二者取高值

✅税率规则（住宅通用参考）

• 家庭首套住房：90㎡及以下 1%；90㎡以上 1.5%
• 家庭二套住房：90㎡及以下 1%；90㎡以上 2%
• 三套及以上、非住宅类：一般按 3% 征收 ✅避坑重点：按家庭名下在本市住房套数认定首套 / 二套，不是只看个人名下，部分城市限购政策会影响契税认定。

2、个人所得税（卖方缴纳）

✅纳税主体：出卖人（卖方）

✅计税方式两种：

① 核定征收：按计税价格 ×1%（多数城市住宅常用）

② 差额征收：（现成交价 - 原购房成本 - 合理税费）×20%

✅免征条件：满五唯一，也就是房产证 / 契税票满五年，并且是卖方家庭唯一住房，可以免征个税

✅避坑重点：满五时间认定，一般是契税完税时间与不动产权证登记时间，孰早为准，不要只看房产证出证时间。

3、增值税（卖方缴纳）

✅纳税主体：出卖人（卖方）

✅税率：住宅一般为 5%（附加税费另计）

✅免征条件：满二，住宅取得不动产权满 2 年，免征增值税；不满 2 年，全额征收增值税及附加

✅避坑重点：非普通住宅、商办公寓，很多情况不享受满二免征政策，税费会明显更高，签约前单独确认。

二、三类税费对比表

表格

三、交易避坑补充要点

1. 除三大主税之外，还有印花税、登记费等小额费用，部分城市住宅印花税有减免，不要只盯着三大主税，完整做税费测算。
2. 很多中介报价会写 “业主净得价”，意思是全部税费由买方承担，签合同前一定要确认是净得价还是各付各税。
3. 税务核税是在过户受理环节，税务部门会做计税价复核，如果申报网签价偏低，税务系统评估价更高，会按评估价计税。
4. 继承、赠与得来的二手房，再次出售个税计算方式特殊，这类房源要重点提前核算差额个税。

FAQ

问题 1：买二手房避坑：三类税费详解里面，满二和满五唯一有什么区别？

回答 1：买二手房避坑：三类税费详解中，满二只可以免征增值税；满五唯一同时满足满五年 + 卖方家庭唯一住房，可以免征个人所得税，这是买二手房避坑：三类税费详解核心区分点。

问题 2：买二手房避坑：三类税费详解，合同约定买方承担全部税费合法吗？

回答 2：买二手房避坑：三类税费详解说明，双方可以约定实际由买方承担全部税费，但是法定纳税义务主体不变，这是买二手房避坑：三类税费详解重点提示。

问题 3：买二手房避坑：三类税费详解，商办公寓也适用满二免增值税吗？

回答 3：买二手房避坑：三类税费详解提示，商办公寓一般不适用住宅满二免征增值税政策，税费标准和住宅不一样，询价核税要单独核算。

问题 4：买二手房避坑：三类税费详解，契税套数是全国认定吗？

回答 1：买二手房避坑：三类税费详解，契税首套二套优惠一般是按购房所在城市家庭住房套数认定，不是全国联网全部房产套数。

【数据来源】

[2026-10-29]（二手房交易相关税收政策）税务部门公开政策资料

[2026-09-28]（存量房交易核税办事指引）不动产交易中心公开文档

[2026-08-25]（契税优惠政策解读）税务官方公开解读

【免责申明】

本文为买二手房三类税费通用讲解，各地普通住宅认定标准、税率、满二满五执行细则会动态调整，具体核税结果以过户当日税务窗口 / 税务系统核算为准，本文不构成税务、法律建议。