二手房参考价与二手房计税指导价是两类不同性质的价格，核心差异在于制定主体、用途、法律效力完全不一样：二手房成交参考价是住建部门针对二手住房发布的市场参考基准，主要用于规范挂牌、贷款评估引导；二手房计税指导价（也叫存量房交易计税评估价 / 最低计税价）是税务部门用于征收契税、个税、增值税的计税基准，是缴税环节的官方核定价格，很多购房者容易把两者混淆，一个偏向市场交易引导，一个偏向税收征管，二者数值也并不等同。

一、核心对比对照表

表格

二、关键要点说明

✅ 成交参考价

属于市场引导性质，目的是给市场提供片区价格参照，主要影响中介挂牌展示、银行评估授信参考，不是强制限价，不会直接决定过户缴税金额，部分城市后续已经对该项政策进行优化调整。

✅ 计税指导价（税务评估价）

这个是过户缴税必用，也就是大家常说的 “税核价”。申报的网签价如果低于税务系统评估指导价，税务部门会启动核定征收，按照税务评估价来计算契税、个人所得税、增值税，这也是经常出现 “网签价和计税基数不一致” 的原因。

三、实操办理步骤

1. 签约前，分别查询本小区是否还有住建发布的二手房成交参考价，同时提前咨询税务窗口 / 交易大厅，了解当前存量房计税评估价区间
2. 拟定网签申报价格，对比计税指导价，预判税费核算结果
3. 银行办理按揭时，银行评估价有可能参考二手房成交参考价，同步影响可贷额度
4. 缴税环节，税务系统自动调取计税指导价，完成税费核算

【相关 FAQ】

问题 1：二手房参考价和指导价的区别，两个价格数值是同一个吗？

回答 1：二手房参考价和指导价的区别，二者不是同一个价格，制定部门、测算口径不一样，同小区的成交参考价和税务计税指导价数值通常存在差异。

问题 2：二手房参考价和指导价的区别，网签价可以低于计税指导价吗？

回答 2：二手房参考价和指导价的区别，可以提交低价申报，但是如果明显低于税务计税指导价，税务部门有权按照计税指导价核定税费。

问题 3：二手房参考价和指导价的区别，二手房参考价会影响贷款额度吗？

回答 3：二手房参考价和指导价的区别，部分城市银行按揭评估会参考成交参考价，会影响评估价，进而影响最高可贷额度，以贷款银行执行口径为准。

问题 4：二手房参考价和指导价的区别，现在所有城市都还有二手房成交参考价吗？

回答 4：二手房参考价和指导价的区别，并不是全部城市都保留成交参考价政策，各地政策有调整，但是税务系统的存量房计税评估指导价在缴税环节普遍存在。

【数据来源】

[2026-08-12]（二手住房成交参考价相关政策文件）住建主管部门公开政策资料

[2026-07-01]（存量房交易计税价格核定管理规定）税务部门公开税收征管文件

[2026-04-01]（二手房网签申报与计税评估业务指引）不动产交易税务窗口公开办事指南

【免责申明】

本文内容仅作为房产政策概念科普参考，各地政策存在调整，不构成税务、贷款建议，具体价格执行口径以当地住建、税务、贷款银行最新官方规定为准。