土地增值税，是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收益的单位和个人征收的税种，核心判定标准是发生转让行为、取得收入、存在增值额，只要同时满足这几个要素，就属于土地增值税应税范围，个人普通住宅二手房交易目前享受免征政策，很多业主容易混淆，把商铺、公寓、厂房等非住宅转让和普通住宅混在一起，提前分清应税情形和免税情形，在房产交易、企业不动产处置的时候就能提前做好税费测算。了解征税范围，是因为土地增值税属于超率累进税率，增值越高，对应税率越高，不管是企业处置不动产，还是个人出售商业类房产，这笔税费经常是交易成本里比较大的一项，提前判断是否需要缴纳，有助于提前规划交易方案。

一、需要缴纳土地增值税的主要情形对照表

表格

二、常见免征 / 暂免情形清单

• 个人转让普通住宅，免征土地增值税
• 因国家征收、收回房地产，取得补偿，免征土地增值税
• 符合条件的企业改制重组（合并、分立、改制等），满足政策条件可暂不征收
• 个人之间互换自有居住用房，经核准可免征

三、计税基本逻辑

1. 确定转让取得的收入
2. 扣除项目金额：取得土地成本、开发成本、开发费用、相关税金、加计扣除（房企适用）等
3. 增值额 = 转让收入 − 扣除项目金额
4. 增值率 = 增值额 ÷ 扣除项目金额
5. 按照超率累进税率计算应纳税额

四、办理执行步骤

1. 确认标的不动产性质，判断是否属于应税范围
2. 收集原始取得成本、发票、契税凭证、建造成本等扣除凭证
3. 委托评估或者按原始凭证核算扣除项目金额
4. 申报计算增值额与对应税率
5. 在不动产过户缴税环节，向税务机关申报缴纳土地增值税
6. 取得完税凭证，继续办理不动产转移登记

相关 FAQ

问题 1：什么情况需要交纳土地增值税，个人卖普通住宅要交吗？

回答 1：什么情况需要交纳土地增值税，个人转让普通住宅目前是免征土地增值税，不需要缴纳。

问题 2：什么情况需要交纳土地增值税，个人卖商铺要交吗？

回答 2：什么情况需要交纳土地增值税，商铺属于非住宅，转让产生增值，个人出售商铺一般需要缴纳土地增值税。

问题 3：什么情况需要交纳土地增值税，房地产开发商卖新房属于应税吗？

回答 3：什么情况需要交纳土地增值税，房地产开发企业销售新建商品房，属于土地增值税最典型应税情形，需要做土地增值税清算。

问题 4：什么情况需要交纳土地增值税，企业厂房转让要交吗？

回答 4：什么情况需要交纳土地增值税，企业转让厂房，属于转让地上建筑物 + 土地使用权，取得增值收益，需要缴纳土地增值税。

数据来源

[2026-07-22]（中华人民共和国土地增值税暂行条例）国家税务总局

[2026-06-12]（土地增值税征税范围政策解读）税务总局公开政策解读

[2025-12-31]（存量非住宅转让土地增值税征管说明）各地税务办事指南

免责申明：本内容仅为什么情况需要交纳土地增值税参考，改制重组、特殊交易免税细则政策会动态更新，正式申报前建议以主管税务机关最新口径为准。