买二手房必问 7 个问题 + 8 不签，是二手房看房、签约阶段核心核验清单，7 个问题重点核查房屋产权、交易背景、税费、抵押、户口、学区、腾房关键信息，8 不签是签约红线，遇到对应情形不要签署存量房买卖合同，提前核验清楚可以保障二手房交易流程顺畅，减少后续过户、交房、户口迁移环节的争议，整套清单适用于刚需、改善类存量住宅交易，看房谈判阶段逐项问询，签约前对照 8 不签条款逐项排查，确认全部符合条件之后再办理网签签约。

一、买二手房必问 7 个问题

表格

二、买二手房 8 不签

1. 不动产权证信息和产权人身份不一致，无法核验真实产权人，不签
2. 房屋存在查封、限售、异议登记等限制过户状态，未解除之前，不签
3. 共有产权人没有全部同意出售，缺少共有人签字或者合法委托公证，不签
4. 没有书面明确税费承担方式、付款节点、过户时间、户口迁出条款，合同核心要素缺失，不签
5. 房屋存在未披露长期租约，承租人优先购买权未放弃，不签
6. 交易价格明显异常，未做资金监管，大额定金直接转给个人无保障，不签
7. 房屋性质为经适房、安置房，还未达到上市交易年限、未补齐相关价款，不签
8. 合同补充协议模糊，违约责任、解约条款约定不清，口头承诺没有落书面，不签

三、配套办理步骤

1. 看房阶段：对照 7 个必问问题逐项问询，留存问询记录
2. 产调核验：到不动产登记中心查询不动产登记簿，核验产权状态
3. 签约前排查：对照 8 不签清单逐项排查
4. 网签签约：全部核验通过之后，签订存量房买卖合同，办理网签备案
5. 后续流程：缴税、资金监管、过户、抵押、交房、户口迁移

【相关 FAQ】

问题 1：买二手房必问 7 个问题 + 8 不签，产调一定要去不动产中心拉吗？

回答 1：买二手房必问 7 个问题 + 8 不签，签约前建议调取不动产登记簿产调，确认抵押、查封、产权人信息，是核验房屋可交易状态关键步骤。

问题 2：买二手房必问 7 个问题 + 8 不签，共有人不到场签了合同会怎么样？

回答 1：买二手房必问 7 个问题 + 8 不签，共有产权人未同意出售属于 8 不签情形，缺少共有人签字会影响过户，需要补齐公证委托之后再签约。

问题 3：买二手房必问 7 个问题 + 8 不签，学位占用属于必须写进合同吗？

回答 1：买二手房必问 7 个问题 + 8 不签，学位是否占用属于必问事项，建议把学位状态、违约责任写入合同补充协议。

问题 4：买二手房必问 7 个问题 + 8 不签，带租约的房子一律不能签吗？

回答 1：买二手房必问 7 个问题 + 8 不签，不是绝对不能签，需要取得承租人放弃优先购买权书面文件，并且在合同写明租约处理方案，否则属于 8 不签情形。

【数据来源】

[2026-08-20]（存量房交易风险核验指引）不动产登记政务公开

[2026-06-18]（二手房网签合同管理规范）住建系统公开资料

[2025-12-20]（二手房交易签约风险提示）政务公开专栏

【免责申明】

本内容仅作为二手房交易核验清单参考，各地限售、经适房上市、学区政策存在属地差异，正式签约建议结合当地政策，必要时咨询专业人员，本内容不替代官方正式文件与法律意见。