土地使用税全称城镇土地使用税，是对持有使用土地环节征收的财产行为类税种；土地增值税，是对转让房地产产生增值收益环节征收的收益类税种，两者最核心差别：一个是持有土地按年缴税，一个是转让土地 / 房产时，针对增值部分一次性征税，征税环节、计税依据、纳税义务人、计税方式完全不同，在二手房、商铺、工业地产交易以及企业持有土地场景经常会同时接触这两个税种，清晰区分可以准确测算持有成本与交易税负。

一、核心区别对照表

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二、详细原理说明

1、城镇土地使用税

计算公式：年应纳税额 = 实际占用土地面积 × 单位等级税额

税额由地方根据地段等级划分，地段越好单位税额越高，只要持续持有土地，每年都需要申报缴纳，主要调节城镇土地利用，提高土地使用效率。常见免税情形：国家机关、公园、市政公共用地、个人自住住宅用地等。

2、土地增值税

计算公式：增值额 = 转让房地产收入 − 法定扣除项目金额

扣除项目一般包含取得土地使用权支付价款、开发成本、开发费用、相关税金、加计扣除（房地产开发企业适用）等，再根据增值率（增值额 ÷ 扣除项目金额）适用对应的超率累进税率。

重点：商铺、写字楼、工业厂房、非住宅类二手房转让，一般需要缴纳土地增值税；个人普通住宅转让享受免征。

三、办理申报要点

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四、补充执行要点

1. 同一个物业，持有期间交土地使用税，出售转让的时候可能触发土地增值税，两个税种并不冲突，属于不同环节税负。
2. 个人普通住宅，土地使用税、土地增值税一般都享受免征；商业地产（商铺、公寓、商办）是两个税种重点适用场景。
3. 土地增值税超率累进，增值率越高，适用税率档位越高，测算交易成本时要单独计算增值率。

【相关 FAQ】

问题 1：土地使用税和土地增值税的区别，个人买普通住宅要交这两个税吗？

回答 1：土地使用税和土地增值税的区别，个人普通住宅，城镇土地使用税免征，转让时土地增值税也免征，日常持有和交易都不涉及这两项税种。

问题 2：土地使用税和土地增值税的区别，商铺出售的时候两个税都要交吗？

回答 1：土地使用税和土地增值税的区别，商铺持有期间按年缴纳城镇土地使用税，商铺转让过户环节需要申报土地增值税，属于两个不同环节税种。

问题 3：土地使用税和土地增值税的区别，土地增值税是按土地面积收税吗？

回答 1：土地使用税和土地增值税的区别，不是，土地使用税是按土地面积定额计税；土地增值税是按转让产生的增值额，采用超率累进税率计算。

【数据来源】

[2026-03-25]《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》

[2026-03-25]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

【免责申明】

本文为土地使用税和土地增值税的区别科普参考，各地税额等级、减免政策、申报口径以主管税务机关最新正式公告为准，不构成税务筹划、交易决策专业建议。