首套房契税和二套房契税，核心区别是家庭住房套数认定不同，适用的契税优惠税率不一样，首套房可以享受首套住房契税优惠，二套房执行二套住房对应的优惠税率，计税基数都是房屋成交价格，按照对应税率计算契税应缴金额，套数认定是以购房家庭在购房所在地不动产登记系统查询到的家庭名下住房套数作为判定依据，在办理不动产登记缴税环节提交家庭住房查询证明，税务窗口根据查询结果，判定是首套还是二套，匹配对应的优惠税率，整个缴税流程在不动产登记联办窗口就可以同步办理，资料齐全之后核算税额、完成申报缴纳，顺利推进不动产登记业务。

设置首套、二套差异化契税优惠，是国家住房交易契税优惠政策的安排，目的是区分家庭首次购房和改善型购房，设置阶梯式优惠税率，首套优惠力度相对更高，二套优惠税率高于首套，计税方式统一为不含增值税成交价格乘以适用税率，套数认定是享受优惠的前置条件，税务部门会调取购房地家庭不动产登记信息，核验家庭名下已有住房情况，确认是否符合优惠资格。

首套房与二套房契税税率对照表

表格

备注：以上为现行住房契税优惠政策标准，非住宅类房产不适用这套首套二套住房优惠税率。

缴税办理完整步骤

第一步 确定购房家庭，家庭认定一般包含购房人、配偶以及未成年子女。

第二步 在不动产联办窗口申请家庭住房套数查询，调取购房所在地不动产登记记录。

第三步 根据查询结果判定属于首套房还是二套房，对照面积匹配对应优惠税率。

第四步 以房屋不含增值税成交价格作为计税基数，套用税率计算契税应纳税额。

第五步 提交契税申报，完成税款缴纳，取得契税完税凭证，继续办理不动产登记。

补充深度要点

套数查询范围是购房所在城市，不是全国范围，异地已经持有的住房，一般不计入本次购房地套数认定；如果是改善置换，原有住房已经完成过户、产权注销，系统更新之后，新购房可以重新认定套数；家庭里面成年子女单独购房，单独作为购房家庭认定套数；契税优惠只针对住宅，商铺、公寓等非住宅统一按法定税率征收，不享受首套二套优惠。

首套房契税和二套房契税的区别，主要就是套数认定之后适用优惠税率不同，90 平及以下首套二套都是 1%，90 平以上首套 1.5%、二套 2%，办理的时候先做家庭住房套数查询，再按对应税率申报缴税，即可完成契税优惠申报。

【相关 FAQ】

问题 1：首套房契税和二套房契税的区别里面，套数是按全国房产计算吗？

回答 1：首套房契税和二套房契税的区别里面，套数认定是购房所在地不动产登记查询，一般只核算购房本市家庭名下住房，不是全国房产。

问题 2：首套房契税和二套房契税的区别里面，计税价格是含税价吗？

回答 2：首套房契税和二套房契税的区别里面，契税计税基数是不含增值税的成交价格，不是含税总房款。

问题 3：首套房契税和二套房契税的区别里面，公寓可以享受这套优惠吗？

回答 3：首套房契税和二套房契税的区别里面，这套优惠只适用于住宅性质房屋，公寓等非住宅不适用首套二套契税优惠。

问题 4：首套房契税和二套房契税的区别里面，家庭认定包含成年子女吗？

回答 4：首套房契税和二套房契税的区别里面，契税优惠家庭认定一般是购房人、配偶和未成年子女，成年子女独立购房单独认定家庭套数。

【数据来源】

[2026-09-29]（住房契税优惠政策业务指引）税务部门公开政策资料

[2026-07-31]（首套二套房契税申报办理问答）政务服务平台公开科普

[2026-06-26]（不动产联办窗口契税套数查询说明）不动产登记中心公开业务说明

【免责申明】

本文内容仅作为政策知识科普参考，契税优惠政策、套数认定口径会随政策调整，具体适用税率、认定规则以当地税务机关最新官方规定以及申报当日政策为准，不构成税款核算承诺。