国有划拨土地出让金，是划拨性质土地申请转为出让性质时，按照属地公布的基准地价、标定地价以及相关计价规则核算需要缴纳的土地出让价款，核心是以土地评估地价作为基础，结合土地用途、土地等级、剩余使用年限、容积率等参数进行折算，各地自然资源主管部门都有对应的计算口径，主流计算方式包含基准地价系数修正法、市场评估法，核算完成之后依规缴纳出让金，就可以完成划拨转出让，土地性质变更为国有出让用地，不动产登记同步更新土地权利性质。划拨土地原本是无偿或者低偿取得，没有完整的市场化土地权益，办理转出让，本质就是补足土地市场化对应的土地使用权价款，所以计算的时候会综合土地所在区位等级、规划指标、用地类型，通过修正系数调整基准地价，或者委托具备资质机构开展地价评估，最终确定国有划拨土地出让金金额，整个核算流程由自然资源部门审核确认，保证计价符合当地土地市场管理要求。

一、核心计算公式

国有划拨土地出让金 = 宗地评估地价（或基准地价修正后地价） × 土地面积 × 年期修正系数 × 相关修正系数

常见分项说明表

表格

二、办理核算步骤

1. 准备基础资料：不动产权证、宗地图纸、规划指标，确认土地为国有划拨性质。
2. 确定计价方式：向自然资源主管部门确认本项目是采用基准地价系数修正，还是委托评估机构出具地价评估报告。
3. 选取对应等级地价：对照属地最新基准地价成果，匹配宗地所在土地等级、土地用途。
4. 各项系数修正：依次完成容积率、区位、剩余年期等因素修正，得到单位面积地价。
5. 计算总价款：单位地价乘以土地面积，核算得出国有划拨土地出让金。
6. 部门审核确认：核算结果提交自然资源部门审核，审核通过后办理缴款、签订国有建设用地使用权出让合同，完成土地性质变更登记。

三、关键执行要点

• 基准地价会由地方定期更新，计算优先使用当期公布版本。
• 不同用地类别法定最高出让年限有区分，住宅 70 年、商业 40 年、工业 50 年，年期修正以此为基准。
• 部分地区会对历史划拨用地设置专门计价政策，按当地现行规定执行。

综合来看，国有划拨土地出让金计算，是以基准地价或者宗地评估地价为核心，叠加面积、年期、规划等参数修正得出，由自然资源主管部门审核确认，完成缴款后实现划拨土地转为出让土地，完善国有土地市场化使用权登记。

【相关 FAQ】

问题 1：国有划拨土地出让金计算的时候，分摊土地面积要不要计入计算基数

回答 1：国有划拨土地出让金计算，分户不动产对应的分摊土地面积可以作为计算基数，按照证载分摊土地面积参与地价核算。

问题 2：国有划拨土地出让金计算采用基准地价之后还需要做年期修正吗

回答 2：国有划拨土地出让金计算，在基准地价修正流程当中，需要按照剩余使用年限完成年期修正，折算对应年限的土地价款。

问题 3：国有划拨土地出让金计算结果由哪个部门最终确认

回答 3：国有划拨土地出让金计算完成之后，核算结果提交自然资源主管部门审核确认，以主管部门审定金额作为正式应缴出让金。

【数据来源】

[2024-07-10]（国有建设用地划拨转出让地价核算政策）自然资源部公开政策文件

[2023-12-05]（城镇土地基准地价更新技术规范）自然资源部技术规范

【免责申明】

本文仅为核算方法科普说明，不替代自然资源主管部门官方解释以及专业评估意见，具体核算金额以属地自然资源部门审定结果为准。