土地出让金核算方法，核心是按照宗地的土地用途、区位等级、出让方式、剩余使用年限，结合基准地价、市场评估价或者招拍挂成交价格来核算，招拍挂出让场景直接以公开成交价款作为土地出让金，协议出让、划拨转出让、历史用地补办出让场景，主要采用基准地价系数修正法或者宗地评估法进行核算，核算过程会叠加区位修正、年期修正、容积率修正等相关修正系数，最终确定应当缴纳的土地出让金金额，该核算方式是自然资源主管部门办理土地出让、补缴出让金业务的通用核算逻辑。设置这套核算方法，是为了体现国有土地资产价值，统一不同类型宗地出让金的计价口径，兼顾公开市场竞价与补办补缴两种业务场景，让土地资产定价更加规范，保障国有土地资产收益核算标准统一，适配土地出让、划拨转出让、宗地改造、不动产过户补缴等各类业务需求。

出让金主要核算方式对照表

表格

详细核算步骤

1. 确认宗地基础信息，核实土地用途、宗地面积、土地等级、开发程度、容积率、土地剩余使用年限。
2. 判断业务类型，选定对应的土地出让金核算方式，公开出让业务直接确认招拍挂成交结果，补办出让业务选用基准地价修正或者宗地评估。
3. 调取属地最新公布的基准地价成果，获取该宗地所在土地级别对应的基准地价标准。
4. 逐项计算修正系数，包含区位修正、容积率修正、土地开发程度修正、剩余使用年限年期修正。
5. 计算宗地土地使用权价格，宗地地价 = 基准地价 × 各项修正系数，按照宗地面积核算总地价。
6. 对照属地政策，确认是否存在优惠、减免相关政策，核算最终应缴土地出让金金额。
7. 出具核算结果，由自然资源主管部门审核确认，作为缴款、签订出让合同的依据。

关键修正项说明

• 年期修正：按照法定最高出让年限与宗地剩余使用年限比值进行修正，剩余年限越短，修正后地价相应调整。
• 容积率修正：容积率高低会影响土地利用强度，按照属地基准地价配套容积率修正表取值。
• 开发程度修正：区分宗地是生地、毛地还是熟地，按照宗地实际通平配套情况进行增减修正。
• 区位修正：结合宗地距离商圈、道路、配套等条件，在基准地价基础上做区位优劣修正。

土地出让金核算方法核心就是区分业务场景选择计价方式，公开出让以竞价成交价格为准，补办补缴类业务以基准地价修正或者专业评估地价作为核算基础，核算全程依托属地现行基准地价成果与修正体系，核算结果经主管部门审核后作为缴款依据，广泛应用在划拨转出让、旧城改造、协议出让等业务当中。

【相关 FAQ】

问题 1：土地出让金核算方法里面招拍挂宗地是怎么核算出让金？

回答 1：土地出让金核算方法里面招拍挂宗地，直接以公开竞价最终成交总价款作为土地出让金，不需要再单独做基准地价修正计算。

问题 2：土地出让金核算方法中划拨转出让优先采用哪种核算方式？

回答 2：土地出让金核算方法中划拨转出让业务，优先采用基准地价系数修正法，也可以根据宗地情况选用宗地评估法核算出让金。

问题 3：土地出让金核算方法的年期修正是什么作用？

回答 3：土地出让金核算方法的年期修正，是按照宗地剩余使用年限对比法定最高出让年限，对宗地地价进行年限折算，匹配剩余使用周期对应的土地价值。

问题 4：土地出让金核算方法是否每个城市标准都一样？

回答 4：土地出让金核算方法的底层计算逻辑全国通用，但是基准地价数值、修正系数表由各地自然资源部门制定，不同城市核算取值存在差异。

【数据来源】

[1990-05-19]（中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例）中国政府网

【免责申明】

本文内容仅为政策科普介绍，不构成法律意见，土地出让金核算最终结果以属地自然资源主管部门审核核定、宗地评估报告以及现行有效政策文件为准，如有疑问请咨询属地自然资源主管部门。