土地证和房产证，是不动产统一登记实施之前，分开核发的两项权属证书，土地证全称国有土地使用证或者集体土地使用证，核心作用是证明土地使用权归属、记载土地性质、土地面积、宗地位置、土地用途、土地使用年限，房产证全称房屋所有权证，核心作用是证明房屋所有权归属，记载房屋坐落、建筑面积、房屋结构、产权人信息，两项证书搭配使用，完整证明房与地的权属状态，在二手房交易、抵押融资、征收补偿、产权变更、继承办理等业务当中，都需要同时核验两证信息，不动产登记改革之后，原来的土地证和房产证逐步合并为不动产权证书，原证书依旧保持原有法律效力，后续办理变更业务时可同步换发新证。设置两证分设体系，是因为土地和房屋属于两类不同权属客体，土地是使用权，房屋是所有权，早期登记体系分设登记部门，分别登记土地权属与房屋权属，分开记载对应的权属要素，让土地权利、房屋权利信息可以独立查询核验，满足当时产权管理、交易监管、资产登记的业务需要。

土地证与房产证核心用处对照表

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两证配套使用业务步骤

1. 产权核验阶段，同时调取土地证与房产证，核对产权人是否一致，宗地与房屋坐落是否匹配，土地用途和房屋用途是否对应。
2. 交易过户业务，提交两证原件，登记机构核验土地使用权与房屋所有权信息，办理权属转移登记。
3. 抵押业务，以房地一体原则，土地使用权和房屋所有权同步办理抵押登记，需要提供两证作为权属凭证。
4. 征收补偿业务，依据土地证确认土地相关权益，依据房产证确认房屋本体权属与面积，作为补偿核算依据。
5. 继承业务，继承人持两证办理继承相关手续，确认房地两项权利一并继承。
6. 后续办理业务时，可以申请将原有土地证、房产证更换为不动产权证书，实现房地信息合并登记。

补充说明

• 房地一体原则：土地使用权和房屋所有权不能拆分独立处置，处置房屋时对应的土地使用权同步一并转移，处置土地时地上房屋同步一并处置。
• 旧证效力：不动产统一登记之后，已经核发的土地证、房产证不强制立刻更换，原有证书继续有效，不是自动失效。
• 信息互补：房产证不记载土地使用年限，土地证不记载房屋建筑面积，两证信息互为补充，单独只持其中一本，信息并不完整。

土地证和房产证分别对应土地使用权与房屋所有权，土地证侧重土地权利、土地年限、土地性质的凭证，房产证侧重房屋产权、房屋面积、房屋所有权的凭证，日常产权业务遵循房地一体，两证配套核验，现在已经升级为不动产权证书合并登记，老证书仍然具备原有法定证明作用。

【相关 FAQ】

问题 1：土地证和房产证各有什么用处，土地证能不能单独证明房屋产权？

回答 1：土地证和房产证各有什么用处，土地证只证明土地使用权，不能单独证明房屋产权，房屋产权需要依靠房产证来证明。

问题 2：土地证和房产证各有什么用处，现在是不是必须换成不动产权证？

回答 2：土地证和房产证各有什么用处，旧的土地证和房产证不需要强制更换，原有证书继续具备法律效力，办理变更业务时可同步换发不动产权证。

问题 3：土地证和房产证各有什么用处，办理房屋抵押需要两证都提供吗？

回答 3：土地证和房产证各有什么用处，办理房屋抵押按照房地一体原则，需要同时提供土地证和房产证，土地使用权与房屋所有权同步办理抵押登记。

问题 4：土地证和房产证各有什么用处，土地剩余使用年限在哪本证书查看？

回答 4：土地证和房产证各有什么用处，土地剩余使用年限在土地证上记载，房产证不会登记土地使用起止年限信息。

【数据来源】

[2015-03-01]（不动产登记暂行条例）中国政府网

【免责申明】

本文内容仅为政策科普介绍，不构成法律意见，土地证和房产证相关业务办理，以属地不动产登记主管部门现行规定以及登记档案记载信息为准，如有疑问请咨询属地不动产登记中心。