房地产土地出让金，简单来说就是取得国有房地产开发建设用地使用权，向国家缴纳的土地价款，也就是国有土地使用权出让的对价，国家把国有建设用地使用权在规定年限内出让给土地使用者，土地使用者按照土地出让合同约定，向财政部门缴纳这笔费用，房地产项目里面，开发商通过招拍挂拿地，竞价成交的总价款就是房地产土地出让金，除此之外，二手房交易里面，原来划拨性质的房改房、单位房，上市过户的时候补办出让，补缴的这笔费用，大家日常也习惯叫做土地出让金，住宅用地法定最高出让年限 70 年，商业用地 40 年，综合用地 50 年，出让金属于财政非税收入，缴款之后会开具财政专用票据，是办理不动产登记的重要凭证。

一、核心特点与分类

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1. 招拍挂房地产开发用地：开发商竞拍住宅、商住地块，最终成交总价就是土地出让金，这个是房地产行业最主要的土地出让金形式，会计入项目开发成本。
2. 存量房补办出让：老房子原本是划拨土地（房改房、集资房），房屋上市交易，需要补办土地出让手续，按照分摊土地面积、基准地价、征收系数核算补缴土地出让金。
3. 规划调整补缴：已经取得的房地产地块，后续调整容积率、土地用途，需要评估差价，补缴对应的土地出让金差额。

二、缴纳与业务办理步骤清单

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补充要点

• 房地产开发项目，土地出让金是拿地核心成本，土地出让合同是拿地之后开发建设的核心法律文件
• 土地出让金不等于契税，契税是拿地之后另外征收的税收，二者是不同费用，不要混淆
• 土地出让金是对应土地使用权年限的价款，土地使用权到期续期时，会按照届时政策，重新核算续期相关价款

【相关 FAQ】

问题 1：什么是房地产土地出让金，它和契税是同一个费用吗？

回答 1：什么是房地产土地出让金，土地出让金是取得土地使用权交给国家的土地价款，契税是取得不动产征收的税收，二者是两项独立费用。

问题 2：什么是房地产土地出让金，开发商拿地的成交总价就是它吗？

回答 2：什么是房地产土地出让金，招拍挂房地产开发地块，竞价成交总价款就是该地块对应的房地产土地出让金。

问题 3：什么是房地产土地出让金，二手房房改房也要交吗？

回答 3：什么是房地产土地出让金，划拨性质房改房上市过户补办出让时，需要按规定补缴对应的土地出让金。

【数据来源】

[2026-10-29]（国有建设用地使用权出让制度公开解读）自然资源主管部门公开资料

[2026-09-30]（房地产土地出让金概念业务问答）政务公开指引

【免责申明】

本内容仅作为知识科普参考，出让金核算标准、分期、续期政策，以当地自然资源部门、财政部门正式文件以及土地出让合同约定为准。